Esclarecimento Jurídico

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Esclarecimento Jurídico 2018-03-28T11:12:01+00:00
PODE SE ALTERAR A MODALIDADE DE PRÓ-LABORE DO SÍNDICO EM ASSEMBLEIA? 2018-03-09T16:22:57+00:00

PERGUNTA:

Caso a convenção do condomínio não estipule o pagamento de um valor de pró-labore ao síndico e sim apenas a isenção da taxa condominial, pode-se em uma assembléia votar este fim? ou é necessário antes convocar uma assembléia para alteração da convenção e só assim votar um valor de remuneração para o síndico?

RESPOSTA:

A lei positiva que a mesma assembleia que eleger o síndico irá fixar seu pró-labore, salvo se houver disposição contrária em convenção. Existem três modalidades de pró-labore: o direto, que é pago em moeda corrente; o indireto, que é mediante a isenção da taxa condominial ordinária; e o  misto, que é o pagamento em dinheiro e a isenção da taxa. Sobre todos os três existe a incidência de INSS. Se a convenção já prevê a modalidade de pró-labore indireto (isenção da taxa), teoricamente, somente com a alteração da convenção é que será licito alterar a modalidade. Não se pode negar que existe uma corrente do Poder Judiciário que entende ser a assembleia soberana para aprovar o aumento do valor do pró-labore ou sua alteração de modalidade, mesmo sem alteração de convenção. Mas a regra geral entende que a convenção deve ser respeitada e somente será alterada à luz do art. 1.351 do Código Civil.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

QUEM É O RESPONSÁVEL PARA VERIFICAR AS PROCURAÇÕES? 2018-03-09T16:36:59+00:00

PERGUNTA:

Quem é responsável em verificar as procurações ? O síndico ou a administradora?

RESPOSTA:

O código civil e a lei 4.591/64 estabelecem que o síndico deve cumprir e fazer cumprir as leis, a convenção, o regimento interno e as deliberações de assembleia. Assim, o síndico deve observar tais questões. Porém, a própria assembleia detém poderes para evitar tais equívocos. Caso ocorra uma omissão coletiva, somente o poder judiciário poderá dar uma solução para o caso.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

PODE SE INSTALAR CÂMERAS NOS CORREDORES SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA? 2018-03-12T09:53:29+00:00

PERGUNTA:

Após retornar de viagem de férias, percebi que o meu vizinho, instalou 4 câmeras de segurança, voltadas para áreas comuns, sendo 1 delas voltada para a minha porta, pois Ele é vizinho de parede comigo. Questionei ao mesmo e Ele me falou que não vai tirar não, pois alegou que é pra segurança da família dele, notifiquei por escrito a síndica, solicitando a retirada e a mesma nada fez também, ele pode fazer isso?

RESPOSTA:

O caso em apreço é bastante atual, pois trata de segurança. Em regra, qualquer instalação de aparelhos nas áreas comuns necessita de aprovação de assembleia, ou seja, o condômino não pode simplesmente realizar a instalação. Como já foram feitas as notificações e não houve uma solução administrativa, a nosso sentir o que resta é procurar o Poder Judiciário.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

FIQUEI INADIMPLENTE E A SÍNDICA CORTOU MINHA ÁGUA. POSSO PROCESSÁ-LA? 2018-03-13T13:28:21+00:00

PERGUNTA:

A síndica do meu condomínio vetou a administradora de fazer um acordo comigo referente a minha dívida de condomínio atrasado. Em assim sendo, depois de várias tentativas com ela e a administradora fiquei 4 dias sem água e mesmo depois de fazer um empréstimo (sem poder) ela ainda se negou a autorizar que religassem minha água alegando que eu teria que aguardar até que ela visse os recibos. Recibos esses que já estavam em poder da administradora e eu estava com o extrato bancário do mês vigente.
Isso cabe um processo por abuso de autoridade e danos morais?

RESPOSTA:

Todos têm o direito de acesso a justiça, conforme previsto na Constituição Federal. Porém, para que a ação seja julgada procedente é necessário provar o dano e a ilicitude do ato cometido. Em outras palavras, se os atos do síndico não forem ilegais a ação dificilmente será julgada a favor do morador. Sem estudar as provas fáticas do caso, não é possível emitir uma posição firma, mas aparentemente houve um excesso de rigor e uma omissão no cumprimento de deveres por parte do síndico. Assim, o morador que teve seu direito maculado deve procurar a justiça, a fim de fazer as provas necessárias a convencer o Juiz a dar “ganho de causa”, condenando o condomínio pelos atos supostamente praticados pelo síndico.

 

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

COMERCIALIZAÇÃO DE PRODUTO NO SALÃO DE FESTAS DO CONDOMÍNIO. EXISTE ALGUMA LEI OU REGRA PARA ISSO? 2018-03-13T13:55:46+00:00

PERGUNTA:

Gostaria de reservar o salão de festa e juntamente com alguns expositores colocar a disposição dos moradores produtos a preços acessíveis. Claro que respeitando as regras e sem causar alvoroço. Existe alguma lei ou regra para isso?

RESPOSTA:

A utilização das áreas comuns e privativas do condomínio, necessariamente deve atender a destinação prevista em convenção. Sendo assim, para que ocorra qualquer modalidade de comercialização de produtos nas áreas comuns ou privativas, antes de autorizar, o síndico deve verificar se a convenção condominial prevê a possibilidade. Caso a convenção não contemple a previsão, somente após autorização de assembleia geral dos condôminos é que o síndico poderá permitir a comercialização.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

COMO DEVO PROCEDER PARA ABRIR UMA EMPRESA PARA TRABALHAR COMO SÍNDICO PROFISSIONAL? 2018-03-13T14:06:11+00:00

PERGUNTA:

Como devo proceder para abrir uma empresa para trabalhar como Síndico Profissional?. Já verifiquei que não tem nenhum código na tabela do MEI (Micro Empreendedor Individual).
Obrigado pela atenção.

RESPOSTA:

Como a função de síndico não é considerada profissão, pois ele, o síndico é um mandatário, realmente não será possível, por enquanto, “abrir uma empresa para trabalhar como Síndico profissional”. Porém, a Lei 4.591/64 estabelece que o síndico possa ser “pessoa física ou jurídica”, já o Código Civil positiva que “assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio”. Em outras palavras, para ser eleita como síndico profissional, a pessoa física ou jurídica não necessita ser condômino. Daí, qualquer empresa de gestão condominial, administração condominial, assessoria condominial, etc., poderão concorrer e ser eleita “síndico profissional”. Lembramos que para a constituição de algumas empresas, a lei exige que o quadro societário tenha um profissional inscrito no seu conselho de classe.

 

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

 

O ZELADOR COLOCOU A EMPRESA TERCEIRIZADA NA JUSTIÇA, O CONDOMÍNIO ENTRA JUNTO? POR QUE? 2018-03-13T14:32:27+00:00

PERGUNTA:

Neste caso a responsabilidade subsidiária do Condomínio se dá por força da Súmula 331, IV e VI do Tribunal Superior do Trabalho, que dispõe o seguinte: (…) IV – O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica a responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços quanto àquelas obrigações, desde que haja participado da relação processual e conste também do título executivo judicial. (…)VI – A responsabilidade subsidiária do tomador de serviços abrange todas as verbas decorrentes da condenação referentes ao período da prestação laboral.

RESPOSTA:

Assim, se condomínio terceirizar sua mão de obra sempre estará sujeito a responder na justiça. E pior, se a empresa não pagar as verbas que o empregado fizer jus, o condomínio pagará, mesmo tendo quitado todas as faturas com a empresa. As cláusulas contratuais que excluem o condomínio de qualquer responsabilidade, na justiça do trabalho, não tem valor algum.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

AS ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIO PODEM ATUAR COMO FINANCEIRAS, EMPRESTANDO DINHEIRO AO SÍNDICO E COBRANDO TAXA DE JUROS? 2018-03-14T09:14:54+00:00

PERGUNTA:

A legislação brasileira determina que somente empresas credenciadas perante o Banco Central é que podem realizar empréstimos remunerados.

RESPOSTA:

Se ficar comprovado que a “administradora de condomínio” está atuando como financeira, teoricamente, ela poderá responder por crime contra o Sistema Financeiro Nacional, nos termos previstos na Lei 7.492/86.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

OS INQUILINOS SÃO OBRIGADOS PERANTE A LEI GERAL CONTRIBUIR COM FUNDO DE RESERVA OU SOMENTE O POSSUIDOR DO IMÓVEL? 2018-03-14T09:31:01+00:00

PERGUNTA:

Foi instituído pela convenção do condomínio um fundo de reserva, no valor de 10% dos rateios mensais, que atenderá as obras de caráter coletivo e urgentes.
Os inquilinos são obrigados perante a lei geral de condomínio contribuir para tal fundo ou somente o possuidor do imóvel?

RESPOSTA:

Nos termos do art. 22, parágrafo único, letra “g”, da Lei 8.245/91, a obrigação de constituir (pagar) o fundo de reserva é do proprietário do imóvel e não do inquilino.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

O CONDOMÍNIO PODE COBRAR UMA TAXA MENSAL PELO USO DAS VAGAS EXTRAS? 2018-03-14T09:56:22+00:00

PERGUNTA:

Sou síndico e no ano passado foram aprovadas novas vagas extras de estacionamento de acordo com o Art. 1342 do novo Código Civil. Hoje, três moradores usufruem dessas vagas e alguns condôminos acham justo que eles paguem algum valor ao condomínio pelo privilégio do uso das mesmas. A minha dúvida principal é a seguinte: O novo código civil permite que o condomínio cobre dos moradores uma taxa mensal pelo uso das vagas extras? Caso sim, esse valor pode ser somado a quota do condomínio?

RESPOSTA:

Em regra, a cobrança de qualquer valor deve ser fixada por uma assembleia geral, pois somente ela detém competência para tanto. Observa-se que a cobrança pode ser realizada de duas maneiras: a primeira e cobrar “quota ordinária” proporcional ao tamanho da vaga de garagem; a outra e cobrar “quota ordinária” proporcional ao tamanho da vaga de garagem, bem como um valor a título de ocupação, como se fosse um aluguel.
Apesar da construção das vagas de garagem ter sido suportada por uma taxa extra, paga por todos, os demais condôminos devem ter uma contrapartida pelo investimento, ou seja, o aluguel e a “taxa de condomínio” das garagens irão minimizar as contas do condomínio no final do mês, acarretando assim uma devida contrapartida pelo investimento.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

ASSEMBLEIA CONVOCA AUDITORIA PARA ANALISAR CONTAS DO SÍNDICO DE DOIS MESES. COMO PROCEDER? 2018-03-20T11:08:42+00:00

PERGUNTA:

A assembleia decidiu por uma auditoria devido não ser aprovada as contas do síndico no período de dois meses, porém não ficou acertado como seria feita, então o síndico mandou fazer a auditoria por profissional especializado, agora o conselho consultivo reuniu assinatura de 1/4 dos moradores para uma assembleia para contratar uma auditoria e um grupo para fiscalizar. O síndico poderia ter mandado fazer a auditoria, assembleia provocada pelo conselho seria válida já que não estava inclusa a decisão pela validade ou não da auditoria mandada fazer pelo síndico.

RESPOSTA:

Toda assembleia deve ser precedida de uma edital de convocação, assinado por quem de direito, síndico ou um quarto de condôminos, que devem estar adimplentes. Todas as matérias aprovadas, necessariamente, devém estar contemplada no edital. Posto isto, o que se infere é que, aparentemente, houve um equívoco, pois o síndico não observou a deliberação da assembleia, que foi omissa em relação a forma de contratar a auditoria. O que se deve fazer em relação a auditória já realizada é leva-la ao conhecimento da assembleia, a fim que está possa se manifestar sobre ela, aceitando ou recusando sua conclusão. Contudo, o melhor a fazer é esperar o fim da outra auditoria, para que a assembleia possa analisar as duas ao mesmo tempo. De qualquer forma nenhuma das duas auditorias tem validade jurídica plena, haja vista que somente uma perícia judicial é detentora deste status, em virtude do princípio da ampla defesa e do contraditório.
Em relação a assembleia convocada pelos condôminos, o que se verifica é que aparentemente a mesma tem valor e poderes para determinar a contratação de uma nova auditoria. O problema é saber quem irá pagar pelas duas auditorias, vez que o condomínio, por obvio não teria interesse de gastar com duas auditorias. Assim, caso a questão tenha que ser resolvida na justiça, esta matéria deve ser incluída na ação.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

COMO O CONSELHO DEVE PROCEDER PARA SE EXIMIR DE RESPONSABILIDADE OU ANUÊNCIA NAS IRREGULARIDADES DA SÍNDICA? 2018-03-14T10:47:42+00:00

PERGUNTA:

Faço parte do conselho fiscal do condomínio onde resido. As contas dos anos anteriores ainda não foram aprovadas nas assembleias. A síndica tem demonstrado uma gestão temerária. Entregou balancetes de 2011 e parte de 2012 ao atual conselho fiscal. Todavia há diversas e diferentes irregularidades. Verifiquei que a assembleia geral é soberana, assim poderá, mesmo com irregularidades aprovar as contas da síndica. Como o conselho deve proceder para se eximir de responsabilidade ou anuência nas irregularidades da síndica?

RESPOSTA:

Para que o Conselho Fiscal não seja questionado futuramente basta cumprir o que dispõe a lei e a convenção do condomínio, ou seja, emitir o parecer sobre as contas do Síndico. Caso o Conselho encontre irregularidades nas contas do condomínio, o Conselho tem a obrigação de apontá-las, bem como requerer que o Síndico resolvas os problemas. Não se pode esquecer que o parecer do Conselho deve ser por escrito e assinado por seus membros. Após o Conselho emitir seu parecer, sua obrigação estará exaurida, cabendo a assembleia decidir sobre o caso. Não se pode falar em responsabilidade solidária do Conselho, vez que a legislação não a impõe.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

É POSSÍVEL MOVER UMA AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DO EX SÍNDICO? 2018-03-20T11:24:28+00:00

PERGUNTA:

Quando assumi o cargo de conselheira fiscal e alguns dias depois, a nova síndica, assim que assumiu, trouxe ao nosso conhecimento, junto ao ex -síndico que foi pago um cheque emitido pelo mesmo. Alegou que desconhecia a origem deste cheque, mas não negou que a assinatura fosse sua. Não levamos este assunto à assembleia geral, mas desde então sempre colocamos ressalvas nos balancetes fiscais. Sendo assim, ainda é possível movermos uma ação de prestação de contas do ex síndico?

RESPOSTA:

O Código Civil em seu art. 1348, de maneira expressa determina ao Síndico a obrigação de dar conhecimento imediato aos Condôminos de todos os fatos de interesse geral, ou seja, a atual administração se equivocou ao não levar o fato à Assembleia. No caso em apreço, teoricamente, o ex síndico deve responder pela emissão do cheque emitido com sua assinatura. Em relação ao prazo para proposição da ação de prestação de contas, a resposta é no sentido de que ainda é possível propor a ação.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

É PERMITIDO O PROTESTO DE UNIDADES INADIMPLENTES? 2018-03-14T11:16:06+00:00

PERGUNTA:

É permitido o protesto de unidades inadimplentes?

RESPOSTA:

Está pergunta é bastante polêmica ainda, pois em alguns Estados existem leis locais que permitem o protesto de débitos condominiais. Porém, a maioria dos Estados brasileiros ainda não aprovaram uma lei regulamentando o protesto, nem tampouco existe lei federal que trate especificamente sobre o tema. No estado de São Paulo, por exemplo, existe lei local que permite o protesto de taxas condominiais inadimplidas, mas no Distrito Federal ainda não existe. Desta forma, a nosso ver, não se pode afirmar que o protesto de taxas condominiais é permitido em locais que não tenham leis regulamentando do tema. Assim, a primeira coisa que o condomínio tem que observar e a existência ou não de lei que autorize o protesto. Em existindo legislação, o condomínio deve seguir integralmente o que dispõe a lei, a fim de evitar problemas futuros, tais como: falta de previsão em convenção ou ata de assembleia; falta de notificação prévia, dentre outras. Realizar o protesto de inadimplente, em Estados que ainda não aprovaram lei especifica, teoricamente, poderá acarretar discussões judiciais sobre o tema, o que não é aconselhável.

 

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

ASPECTO LEGAL PARA O PAGAMENTO DE 13º DA ADMINISTRADORA. O QUE DIZ O CÓDIGO CIVIL E O CDC? 2018-03-14T11:32:21+00:00

PERGUNTA:

Gostaria de saber sobre o aspecto legal para o pagamento de 13º salário para a administradora. O que diz o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor?

RESPOSTA:

O questionamento versa sobre a existência de obrigação, ou não, do pagamento “de 13º salário para a administradora”. Antes de abordar a questão meritória da pergunta, não se pode deixar de destacar, que o questionamento pode ter três interpretações. A primeira é que “administradora” é empregada do condomínio; a segunda é que a “administradora” é empresa de administração de condomínios; a terceira hipótese é que a “ administradora ” detém mandato eletivo. Se o caso em apreço se enquadrar na hipótese de “ administradora ” empregada, o pagamento do 13º salário é devido por força da Constituição Federal e da CLT.
Em sendo a “administradora” uma empresa de administração de condomínios, contratada, o pagamento de 13º salário, em verdade é pagamento de 13ª parcela, e sua obrigação nasce do princípio do pacta sunt servanda, ou seja, tudo aquilo que for contratado deve ser cumprido. Não existe no Código Civil ou no Código do Consumidor qualquer proibição na cobrança de 13ª parcela, desde que esteja previsto em contrato. A questão é bastante polêmica, haja vista a inexistência de lei que obrigue o pagamento da 13º parcela. Sendo assim, o condomínio deve observar o que dispõe o contrato firmado com a empresa de administração. Quando a “administradora” for a pessoa, física ou jurídica, que detém o mandato eletivo, previsto nos artigos 1.347 e 1.348 do Código Civil, sua remuneração deverá observar o que dispõe o art. 22, § 4º da Lei 4.591/64 e a convenção do condomínio, na falta de previsão convencional, a questão deve ser deliberada em assembleia geral dos condôminos.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

COMO INSTITUIR O FUNDO DE RESERVA E UTILIZA-LO? 2018-03-14T11:38:01+00:00

PERGUNTA:

Como posso instituir o Fundo de Reserva e utiliza-lo. Qual a regra a ser adotada para usar esse recurso?

RESPOSTA:

Nos termos do art. 1.334 do Código Civil, os Condôminos devem incluir na convenção do condomínio todas as questões relevantes e de interesse comum. Assim, em regra a forma de instituir, arrecadar e utilizar o fundo de reserva encontra-se previsto na convenção do condomínio. Caso a convenção seja omissa sobre o tema, o condomínio deverá aprovar em assembleia a alteração da mesma, a fim de positivar como será instituído, arrecadado e utilizando o fundo de reversas.
O normal é que o fundo de reservas seja instituído no importe de 5% a 10% do valor da taxa ordinária, nos termos previstos na convenção; a arrecadação normalmente é feita juntamente com a taxa ordinária, cabendo ao proprietário suportar o pagamento; e a forma de utilização, em regra, deve ser para suportar despesas não previstas no orçamento anualmente aprovado em assembleia, ou despesas extraordinárias necessárias. Lembrando que tais regramentos devem constar da convenção do condomínio.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

EXISTE UM PRAZO LIMITE PARA UM CONDOMÍNIO FICAR SEM SÍNDICO? 2018-03-14T13:18:55+00:00

PERGUNTA:

Sou proprietária de dois apartamentos em um condomínio que foi instalado a exatos 12 meses.
Neste tempo, o síndico foi destituído sem previsão para indicação de novos profissionais.
Quem supostamente fiscaliza, é um conselho fiscal, formado no inicio da implantação do condomínio.
Ainda, durante este tempo já foi trocada a empresa de administração 03 vezes (Hubert/Itambé e atualmente Rodrigues&Rodrigues).
Todas as vezes que troca-se de administradora somos surpreendidos com um rombo, atualmente no montante de R$ 300 mil.
As contas apresentadas não batem com os boletos de pagamentos, e ainda grande maioria dos pagamentos não existem contratos, valores que não aparecem, e tudo muito confuso, os moradores quando questionam o conselho já que são as pessoas responsáveis na ausência do síndico, nunca sabem de nada, e sempre com o mesmo discurso que foram roubados que as antigas administradores farrearam com os valores arrecadados.
E por fim, um dos conselheiros deve o condomínio mais de 10 meses, e sabemos que isso não pode ocorrer, desta forma pergunta-se:
Como condômina, posso notificar judicialmente para que o Conselho apresente as contas na forma mercantil, ou seja discriminar quais foram as receitas e quais as despesas?
Não existe um prazo limite para um condomínio ficar sem síndico?
As empresas de Administração quando fora, não tem um prazo para apresentar as contas e se não estiverem corretas, prazo para questionar?
Pode um inadimplente fazer parte do conselho?
Obrigada!

RESPOSTA:

O art. 1.348 do Código Civil, em seu inciso VIII, prevê que o síndico deve prestar contas à assembleia anualmente, ou quando exigidas. Assim, os condôminos que representam ¼ das unidades poderão convocar uma assembleia para obter as contas de todos as pessoas que administraram o condomínio. Em relação à possibilidade de pedido de prestação de contas individual, um ou mais condôminos, a lei e a jurisprudência não permite. Da mesma forma o art. 1.348, II do CC determina que o síndico é o representante legal do condomínio cabendo a ele representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns, não podendo o condomínio ficar acéfalo, ou seja, em regra o condomínio não pode ficar sem síndico por período algum. Assim, somente se houver previsão de substituição do síndico por membro do conselho é que poderá ocorrer tal situação.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

BOLETO ATRASADO DE CONDÔMINOS. O SÍNDICO PODE PROTESTAR O TÍTULO E INCLUI-LOS NO SPC? 2018-03-14T13:29:38+00:00

PERGUNTA:

Um condômino não pagou o boleto. Ao ser informado, alegou que regularizaria a situação mas até mês passado não havia realizado o pagamento. O edifício é em Minas Gerais e minha dúvida é se posso protestar o título, posso incluir o condômino no SPC ou posso emitir o boleto de Fev/15 com os encargos do boleto em aberto calculados?

RESPOSTA:

A questão é bastante polêmica ainda, pois em alguns estados, o Poder Legislativo editou lei permitindo o protesto de boleto de taxa condominial, em outro ainda não houve normatização legislativa. Assim, o condomínio deve verificar se existe lei em seu estado que permite o protesto. Em relação à inclusão no SPC, desde que sejam cumpridas as formalidades legais e o condomínio tenha a certeza do débito, a nosso ver não existe impedimento para a inclusão. Em relação à inclusão do débito no boleto, entendo que poderá acarretar a inadimplência dos meses vincendos, o que não é bom para o condomínio, mas não se pode deixar de incluir nos boletos futuros, a observação de que existe o débito sem o devido pagamento.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

SÍNDICO COMPROVADAMENTE ROUBOU, PODE O MESMO CANDIDATAR-SE NOVAMENTE? 2018-03-14T13:47:53+00:00

PERGUNTA:

O Síndico comprovadamente roubou, pode o mesmo candidatar-se novamente?

RESPOSTA:

Em regra o síndico jamais rouba o condomínio, vez que sua conduta de apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou detenção, na verdade caracteriza-se como crime de apropriação indébita, que pode ser apenada com reclusão de um a quatro anos, acrescidos de 1/3 quando o agente for o síndico. A comprovação de que o síndico se apropriou indevidamente de valores ou bens do condomínio, nos termos da Constituição Federal, somente se dará após uma sentença transitada em julgado.
Noutro giro, a lei não proíbe que o síndico, que se apropriou de bens ou valores do condomínio, seja candidato a eleição ou reeleição. Quem pode prevê tal situação é a convenção do condomínio. De qualquer sorte, caso realmente o síndico tenha cometido crime contra o patrimônio do condomínio, o melhor a fazer é, politicamente, realizar um trabalho democrático, a fim de que os condôminos não votem nele.
Por óbvio que o novo síndico deverá mover as ações civis e criminais pertinentes, com a finalidade de puni-lo, bem como reaver os valores indevidamente retirados dos cofres condominiais.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

EX SÍNDICO QUE AINDA NÃO PRESTOU CONTAS, PODE VOTAR, OPINAR EM ASSEMBLEIAS E FAZER PARTE DO CONSELHO? 2018-03-14T14:02:15+00:00

PERGUNTA:

Minha dúvida é: um ex síndico que ainda não prestou contas ao condomínio, pode das seus votos, opinar nas futuras assembleias mesmo sem prestar contas? E nessa condição ele pode fazer parte do conselho? Existe uma lei para isso?

RESPOSTA:

Quem é detentor do direito de voto em assembleia é o condômino e não o síndico. Assim, o fato de o ex síndico não ter prestado contas, em hipótese alguma altera o seu direito de voto como condômino.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

O SÍNDICO TEM RETIRADO O VALOR DE 2.500,00 MENSALMENTE A TÍTULO DE REMUNERAÇÃO EM SEGREDO. COMO PODEMOS RESOLVER ISSO? 2018-03-14T14:12:42+00:00

PERGUNTA:

Dr. moro em um condomínio com muitos problemas. Nossa convenção não estabelece nenhuma remuneração para o síndico. E sem esta autorização ou conhecimento e autorização da assembleia o síndico tem retirado o valor de 2.500,00 mensalmente a título de remuneração. E, para agravar, tudo estava sendo feito em segredo, ninguém sabia desta situação que foi descoberta por acaso.

RESPOSTA:

A lei é bastante clara sobre as formalidades para se remunerar o síndico do condomínio. Segundo dispõe o art. 22, § 4º da Lei 4.591/64, a assembleia que eleger o síndico irá fixar sua remuneração, salvo disposição contrária em convenção. Assim, somente por deliberação de assembleia ou previsão da convenção é que o síndico pode ser remunerado. Todo síndico é o guardião natural do patrimônio do condomínio, fato que levou o legislador infraconstitucional a positivar que o crime de apropriação indébita tem sua pena aumentada em um terço, quando o autor do ilícito for síndico.
Desta forma, em tese, quando o síndico retira para si valores do condomínio, sem autorização de assembleia ou previsão em convenção, ocorre o crime de apropriação indébita. Não se pode afirmar que no caso concreto, ocorreu o crime previsto no art. 168 do Código Penal, vez que somente após o devido processo legal é que se poderá ter a certeza do ilícito.
Caso exista evidências de que o síndico realmente está retirando valores para si, sem as formalidades legais, a primeira coisa a fazer é destitui-lo em assembleia. A segunda atitude é instaurar os processos criminais e cíveis, a fim de que o Poder Judiciário possa analisar as provas apuradas e, se for o caso, punir o infrator.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

FALTA DE TRANSPARÊNCIA NAS CONTAS E DEMONSTRATIVOS DO CONDOMÍNIO. COMO RESOLVER ESSE CASO? 2018-03-14T14:41:03+00:00

PERGUNTA:

O síndico do prédio onde resido, não  transcreve para a ata os assuntos os quais ele não tem interesse, nas reuniões. Os fatos são os seguintes; ficou decidido em reunião que o valor do condomínio teria que diminuir pois houve a saída de 02 funcionários. Acontece que quando recebi a ata, essa dizia que isso somente aconteceria quando fosse possível. Entretanto não foi o que está escrito no rascunho, pois ali, os condôminos concordaram com a diminuição do valor.
Os demais condôminos, não consigo explicar, mas nas reuniões, todos concordam que as contas estão confusas e ninguém entende nada, entretanto não  consigo saber deles o porque deles não reclamarem. Então preciso entrar com ação de obrigação de fazer. O síndico está se lixando pras minhas queixas. Outra coisa, estão pensando em repassar pra mim, as custas de uma ação trabalhista que um dos funcionários moveu contra o condomínio. Então eu tenho que pagar advogado pra me defender e ainda pagar o advogado pra me acusar.

RESPOSTA:

Todas as despesas comuns, em regra, sempre são rateadas por todos os condôminos. Porém, se o condomínio receber uma ação que foi motivada por um ato individual de um condômino, aquele que deu causa ao processo deverá suportar todos os custos do processo, bem como com o ônus da condenação.
Hoje em dia é muito normal gravar as assembleias, pois assim, qualquer divergência entre o que foi decidido e o que consta em ata poderá ser elucidado facilmente. No caso concreto, existem somente duas formas de resolver a questão, a primeira é se os condôminos convocarem uma assembleia, a fim de que ela ratifique ou retifique os termos da ata da assembleia em comento; a segunda opção é ajuizar uma ação, com a finalidade de o Poder Judiciário declarar que o que constou em ata não reflete a decisão da assembleia. Para tanto, o autor da ação deverá produzir provas testemunhais e documentais pertinentes.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

O QUE O SÍNDICO PODE FAZER PARA SE DEFENDER E APROVAR AS CONTAS? 2018-03-14T14:43:24+00:00

PERGUNTA:

O Conselho Fiscal não Assinou as pastas de prestação de contas, porém sem nenhum parecer em relatório. Em Assembleia os Condôminos também não aprovaram as contas. Todos estão exigindo a renúncia do Síndico não por desonestidade, pois alegam que não existe nada que o desabone, apenas má gestão.

O que o Síndico pode fazer para se defender e aprovar as contas?

RESPOSTA:

A lei garante o direito de o síndico prestar contas em juízo, para tanto ele deve contratar um advogado especialista e propor uma ação de prestação de contas. Contudo, a fim de evitar “confusão processual”, na ação deve constar que o condomínio irá ser representado, naquele processo, pelo subsíndico.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

A CONSTRUTORA DESMARCOU COM TINTA DUAS VAGAS DE GARAGEM PARA VENDA (DESTINADAS AOS APTO DO BLOCO B), COMO AGIR PRA IMPEDIR A VENDA? 2018-03-14T14:52:38+00:00

PERGUNTA:

Nosso condomínio possui 1 torre de 9 andares (habitado a 2 anos), e a segunda torre está sendo entregue este mês pela construtora. Sendo assim as 2 torres possuem área comum em conjunto, salão de festas, circulação de veículos, etc. Conforme projeto aprovado junto a prefeitura.
A nossa dúvida é: Se a construtora deliberadamente e unilateralmente desmarcou com tinta mais duas garagens para venda (destinadas aos apto do bloco b) em área de uso comum do condomínio, não existe no projeto aprovado estas 2 garagens. Obviamente que isso é ilegal, a mesma não pode vender uma área que cada condômino do bloco a possui uma fração ideal, impossível. Mas como a venda ainda não se concretizou, a nossa dúvida é a seguinte: como podemos impedir juridicamente que a construtora venda essas garagens ilegalmente, que tipo de ação podemos ingressar imediatamente? Antes da venda deste espaço de circulação que é de todos os moradores.
Nosso advogado informa que nada podemos fazer antes da venda, isso procede?

RESPOSTA:

Inicialmente temos que lembrar que a Lei 12.607/2012, de forma cristalina, impõe a restrição de venda de garagem para pessoas diversas dos condôminos, a menos que a convenção do condomínio permita. Assim, se a convenção do condomínio não permitir a venda das vagas para terceiros está questão pode ser resolvida facilmente. No outro giro, a questão de a construtora ter alterado a área comum e criado duas novas vagas de garagem, sem para tanto ter modificado a minuta da convenção e o memorial descritivo que se encontram depositados em cartório, realmente é um grande problema. O artigo 32 da lei 4.591/64 impõe ao incorporador as condicionantes para comercializar as unidades imobiliárias. Dentre tais obrigações temos que destacar as seguintes: “projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, da lei; discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.” Desta forma, a menos que a construtora já tenha positivado a previsão de alteração das novas vagas de garagem, ela não poderá comercializá-las, mesmo que para condôminos. A solução jurídica necessita de provas, ou seja, os condôminos devem conseguir alguma forma de comprovar a intenção da construtora. Caso consigam a prova, o condomínio ou os condôminos podem ajuizar uma ação de obrigação de fazer e não fazer, com pedido de tutela antecipada, a fim de que o Poder Judiciário impeça a venda.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

EX-SÍNDICA DESVIA DINHEIRO DO CONDOMÍNIO. COMO PROCEDER NESSE CASO? 2018-03-14T15:17:03+00:00

PERGUNTA:

Logo após a eleição do novo síndico, foi descoberto que a grande maioria dos blocos do condomínio onde moro estão com pagamento de água atrasado e a ameaça de corte do abastecimento. Uma dívida de mais de 10 mil reais em cada uma das 22 unidades. O que fazer?

RESPOSTA:

A primeira providência é convocar uma assembleia, a fim de dar publicidade do fato, bem como aprovar uma taxa ordinária complementar. Após a aprovação da taxa ordinária complementar, o síndico deve procurar a empresa de saneamento de águas da cidade, para tentar compor um acordo de pagamento.
Por fim, o condomínio deve apurar os motivos da inadimplência, pois se for comprovado que o ex síndico deixou de pagar as faturas de consumo de água, por omissão voluntária ou negligência, ou ainda por apropriação indébita, o condomínio deverá ajuizar as ações pertinentes contra o ex síndico.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

NO MEU PRÉDIO O SÍNDICO FAZ O QUE QUER, OU MELHOR, NÃO FAZ NADA. COMO AGIR? 2018-03-14T15:27:37+00:00

PERGUNTA:

Comprei um apartamento num prédio com seis unidades sendo 2  por andar, não sabia que este prédio não tem livro de caixa CNPJ ou  nada registrado , o sindico faz o que quer ou não faz nada , tinha um apartamento aqui de um proprietário que ficou devendo um ano de condomínio e acabou vendendo este imóvel.  Para vender teve que pagar os condomínios todos atrasados. Bom, o sindico pegou o dinheiro e sumiu com ele e quando toca no assunto ele desconversa. O prédio está numa situação triste mesmo , não tem corrimão, os extintores estão vencidos, o jardim está parecendo um deposito de lixo, lâmpadas queimadas e ele não faz nada. Os outros proprietários tem medo de falar com ele ou cobrar e ficam todos calados. Eu questionei com ele e ele falou que é só fazer uma ata numa folha e pedir para 2 ou 3 pessoas assinarem  e aí estará tudo resolvido. O prédio está desvalorizando muito.

O que posso fazer sozinho? Porque este cara está merecendo uma lição dura mesmo, como posso agir? (posso mandar limpar o prédio e descontar no condomínio? Devo  ficar devendo o condomínio e deposito numa conta poupança? O que posso fazer?

RESPOSTA:

Existem duas possibilidades para resolver a questão. A primeira é reunir 1/4 dos condôminos e convocar uma assembleia, a fim de obter prestação de contas, deliberar sobre obras, deliberar sobre regras e atos que devem ser cumpridos pelo síndico. A segunda opção é ajuizar uma ação comunitária, onde irá requer que o síndico seja obrigado a fazer tudo aquilo previsto em lei, bem como seja obrigado a se abster de fazer o que a lei proíbe.

 

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

SÍNDICO E MEMBRO DO CONSELHO AGRIDEM FISICAMENTE E VERBALMENTE CONDÔMINO IDOSO. COMO PROCEDER? 2018-03-14T15:48:56+00:00

PERGUNTA:

O síndico e um membro do conselho agrediram fisicamente e verbalmente um condômino da terceira idade? Existe alguma forma de destituí-los? O condomínio pode processar esses agressores? Existe alguma punição severa?

RESPOSTA:

A destituição do síndico do conselheiro pode e deve ser feita à luz do art. 1.349 do Código Civil, que prevê um quorum menor que o positivado em convenção, ou seja, 50% mais um voto dos membros da assembleia. Porém, não se pode deixar de informar que a interpretação deste quorum ainda não foi pacificada pelos tribunais.
Em relação as punições cabíveis aos agressores, a questão deve ser tratada na delegacia, pois lá a autoridade policial irá indiciar os autores das agressões à luz do Código Penal e o Estatuto do Idoso.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

APARTAMENTO NOVO COM DÉBITO. A DIVIDA É DO PROPRIETÁRIO OU CONSTRUTORA? 2018-03-14T16:08:27+00:00

PERGUNTA:

Eu comprei uma casa em um condomínio em Dezembro de 2014, assinei o contrato dia 11/12/2014 e peguei as chaves dia 20/12/2014 e me mudei pra la 02/01/2015, a questão é que esta vindo condomínio pra mim pagar desde outubro de 2014, eu nem sabia ainda se iria morar la, nessa época ainda estava juntando a documentação e agora querem que eu pague, faz 4 meses que estou morando nesse lugar, mas esses 4 meses paguei certinho, a síndica me falou que os meses atrasados do ano passado e divida da construtora, mas as cartas ainda estão vindo para mim pagar e disseram que vão sujar meu nome, o que faço nessa questão, que providencias tomar?

RESPOSTA:

A questão posta é muito frequente atualmente, pois a partir da instalação do condomínio, todas as despesas comuns devem ser rateadas entre todos os condôminos, conforme previsto no Código Civil e na convenção condominial. O problema é saber o momento que as despesas passam a ser de responsabilidade do comprador do imóvel.
As turmas recursais do Juizado Especial do TJDFT, com amparo na jurisprudência do STJ, de maneira reiterada vêm se posicionando da seguinte forma:

JUIZADOS ESPECIAIS. CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIOR À POSSE DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE PELO CONSUMIDOR. TERMO INICIAL. ENTREGA DAS CHAVES OU EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. PRECEDENTES. PREVISÃO CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. DESVANTAGEM EXAGERADA. PEDIDO DE REPETIÇÃO. DEVOLUÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Improcede a alegação de ilegitimidade passiva do réu-recorrente. As condições da ação, dentre as quais se insere a legitimidade passiva, à luz da teoria da asserção, são aferidas em abstrato. A alegação do autor-recorrido na petição inicial de que celebrou negócio de compra e venda de imóvel com o réu-recorrente presume-se verdadeira, cabendo a este figurar no pólo passivo. A responsabilidade pelo evento é matéria afeta à análise do mérito que levará à procedência ou improcedência do pedido. Preliminar rejeitada.
2. A cláusula do contrato de compra e venda de imóvel na planta ou em construção que atribui ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio antes mesmo da entrega das chaves ou a antes da sua efetiva posse é nula de pleno direito. Afigura-se abusiva, isto por colocar o consumidor em exagerada desvantagem frente à incorporadora.
3. As despesas condominiais são devidas pelo adquirente do imóvel somente a partir da entrega das chaves e da efetiva imissão na posse do imóvel, antes do que são de responsabilidade da construtora (STJ- AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 45.707 – MA (2011/0214443-7, RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA).
4. A devolução do indébito, em tais casos, deve ser feita de forma simples, e não em dobro, haja vista que não se encaixa na hipótese descrita no art. 42 do CDC, por evidente inexistência de má-fé, ante a aposição dos termos do pacto no instrumento contratual.
5. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
6. Condenada a parte recorrente, vencida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo no percentual de 10% sobre o valor da condenação (art. 20, § 3º, do CPC c/c art. 55 da Lei n.º 9.099/95).
7. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.
(Acórdão n.863869, 20140710377657ACJ, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 28/04/2015, Publicado no DJE: 30/04/2015. Pág.: 312)(grifei)

O que interessa para a justiça é saber o momento que o comprador tomou posse do imóvel, ou foi convocado a fazê-lo.
Caso fique comprovado que o comprador não estava na posse, ou não foi convocado a fazê-lo, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais será da construtora.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

ROUBO DE BICICLETAS DENTRO DO CONDOMÍNIO, ELE É RESPONSÁVEL? 2018-03-16T14:21:17+00:00

PERGUNTA:

É a terceira vez que é roubada bicicletas no meu condomínio e quando isso não é feito por um morador é o mesmo que facilita a entrada e saída de terceiros para o furto, o síndico sabe da situação e não toma providências para mudar o bicicletário ou melhorar a segurança do mesmo ou do condomínio, sabe que os porteiros dormem, sabem que entram com acesso através do controle dos portões e nada faz. Gostaria de saber se como moradora posso entrar na justiça contra o condomínio, pois na primeira vez tive acesso as filmagens e agora me responderam que não gravou o roubo. O que faço?

RESPOSTA:

A regra geral é no sentido de o condomínio não ser responsável por furtos, desde que a convenção não estabeleça a responsabilidade civil do condomínio. Porém, cada caso deve ser analisado individualmente, pois se o condomínio contratar serviço de segurança, a regra geral pode ser modificada. Em outras palavras, se ficar comprovada a obrigação de guarda e a omissão ou negligencia em tal obrigação, o condomínio poderá ser responsabilizado.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

LIMPEZA APÓS OBRA DA FACHADA, RESTO DE TINTA, CIMENTO, CASCALHO ETC, EU COMO CONDÔMINO TENHO O DIREITO DE EXIGIR REPARAÇÃO? 2018-03-16T14:33:40+00:00

 PERGUNTA:

Moro em condomínio de 11 prédios, no qual o meu bloco está desde julho de 2012, passando por reparos na fachada; a minha pergunta é: de quem é a responsabilidade quanto a limpeza de grades, janelas, toldos após a obra? A empreiteira pode se negar a isolar esses itens, meu prédio possui 10 andares, com 8 apt. por andar. No caso de resto de tinta, cimento, cascalho, destruição de seus bens, eu como condômino tenho o direito de exigir reparação?

RESPOSTA:

Inicialmente se deve verificar o que consta no contrato, vez que se tiver sido pactuado que é do condomínio a obrigação realizar a limpeza da obra, não se pode impor a empresa tal obrigação. Porém, se o contrato for omisso, a responsabilidade de limpar toda a obra é da empresa. Em relação ao isolamento dos itens que compõem a fachada do condomínio, a falta de isolamento acarreta a obrigação da empresa reparar todos os danos que por ventura ocorrer. No que tange a legitimidade de requerer a reparação dos danos causados por ação ou omissão da empresa, ela, a legitimidade, dependerá do dano causado.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

MANUTENÇÃO DA SACADA PRIVATIVA É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO OU CONDÔMINO? 2018-03-16T14:59:49+00:00

PERGUNTA:

Tenho a seguinte dúvida, apto que tem sacada e na mesma tem grade e a sacada é privativa. Neste caso havendo deterioração da grade a responsabilidade de fazer a manutenção é do condomínio ou do condômino, tem algum embasamento legal, pois já li diversos artigos e não consegui chegar num consenso sobre o tema.

RESPOSTA:

O fato em questão realmente é extremamente controvertido, vez que existem várias posições divergentes. A primeira coisa a fazer é verificar o memorial descritivo do condomínio, a convenção, o regimento interno e o projeto arquitetônico, a fim de apurar se a grade é área comum ou individual. Em regra todos os elementos que compõem a fachada do prédio são considerados com área comum. Porém, não se pode deixar de destacar que a deterioração da grade pode ter várias origens, seja por uso inadequado, por falta de manutenção ou mesmo pelo transcorrer do tempo. De qualquer sorte, somente após um laudo técnico é que será possível saber a origem da deterioração da grade e quem deve arcar com as despesas de conserta-las. Como todas as unidades devem ter grades na varanda, o melhor a fazer é criar uma taxa extra para realizar a manutenção ou troca das mesmas.

 

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

MUDANÇA DE PROJETO DURANTE A CONSTRUÇÃO, PODE SER FEITO SEM AVISAR OS CONDÔMINOS? 2018-03-16T15:35:28+00:00

PERGUNTA:

Gostaria de saber se durante a construção de um condomínio, onde foi previsto uma churrasqueira em frente ao terreno pode ser alterada sem o aviso prévio aos moradores deste condomínio. Pois no nosso projeto a churrasqueira era em um local e agora ela está pronta e outro local. Podem fazer isso, sem nos avisar?

RESPOSTA:

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) de forma expressa, em seu art. 6º, garante aos consumidores a proteção contra propaganda enganosa. No mesmo sentido, os artigos 18 e 20 do CDC, dispõem que se o produto ou serviço não contemplar e forma qualitativa e quantitativa que foi contratado o consumidor poderá obter a substituição do bem, troca, diminuição do valor ou a devolução da quantia paga. Como a Lei obriga o incorporador a depositar o memorial descritivo da obra e a minuta da convenção em cartório, bem como a aprovação do projeto da edificação pelo poder público, toda a edificação deve obedecer o que dispõem as referidas documentações. A nosso sentir a alteração do local da churrasqueira sem a aprovação dos compradores é ilegal.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

SÍNDICA INICIA OBRAS SEM ALVARÁ E DESVIA PARTE DO DINHEIRO PARA OUTRAS OBRAS. COMO PROCEDER? 2018-03-16T15:44:52+00:00

 PERGUNTA:

A síndica não cumpriu o que prometeu na assembleia, iniciou uma obra sem o alvará da prefeitura a mesma foi embargada e aguarda deliberação, a síndica desviou parte do dinheiro para outras obras que não foram votadas em assembleia, posso descontar o valor do rateio da taxa condominial ou por favor me direcione como devo proceder?

RESPOSTA:

O condômino não pode realizar “descontos” de valores na taxa condominial ordinária, sem que para tanto exista uma autorização de assembleia. O fato de a síndica não ter observado a necessidade de obtenção de alvará da prefeitura para iniciar a obra, e ter ocorrido o embargo da mesma, tem como consequência, a responsabilização da síndica em relação a todos prejuízos que o condomínio sofrer, seja com multas e juros contratuais, seja com multas do Poder Público. A síndica também pode ser responsabiliza pelos prejuízos sofridos pelos condôminos, caso a paralisação da obra tenha reflexo direto no patrimônio individual do condômino. Em relação ao problema de utilização de parte da taxa extra em obras não aprovadas em assembleia, nada impede que a síndica ratifique, em assembleia, os gastos. Assim, o que se tem que verificar é se as obras, não aprovas, são de interesse da coletividade, bem como se a lei a convenção não exigem quórum especial para sua aprovação. Em ficando comprovado prejuízos aos cofres condominiais, a síndica, teoricamente, irá responder por má gestão ou excesso de representação.

 

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

MORADOR PODE TROCAR PORTA DA SACADA SEM AUTORIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO? 2018-03-16T16:02:06+00:00

PERGUNTA:

Um novo morador do prédio está querendo trocar a porta da sacada dele por de correr. Foi avisado que não pode pois entra como alteração da fachada. Ele alegou que já tinha gastado dinheiro e que estava tudo pronto. Se em reunião os outros proprietários concordarem, ele pode? E se ele fizer a mudança mesmo sem a autorização, quais a medidas cabíveis? Ele será obrigado a desfazer a troca?

RESPOSTA:

Conforme prevê o art. 1.336, III do Código Civil, o Condômino não pode alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. Ademais, toda obra em condomínio, desde 18 de abril de 2014, deve observar o que dispõe a NBR 16.280. Caso o condomínio queira autorizar a alterações de fachada, a assembleia deverá observar o quorum qualificado de 2/3. Se o Condômino realizar a mudança sem a autorização da assembleia, a solução é ajuizar ação de obrigação de fazer. a fim de obrigar o Condômino a desfazer a obra irregular.

 

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

OBRAS EXECUTADAS SEM APROVAÇÃO,. O CONDOMÍNIO PODE COBRAR REEMBOLSO DESSES GASTOS? 2018-03-16T16:09:31+00:00

 PERGUNTA:

O síndico fez inúmeras obras desnecessárias, como mudança do piso da calçada, sem aprovação em assembleia ou consulta ao conselho Fiscal.
O condomínio pode cobrar reembolso desses gastos? As obras tem nota fiscal, os pagamentos foram efetuados direito, mas foi um gasto que descapitalizou o condomínio e não havia necessidade para as obras.

RESPOSTA:

A regra geral é que o síndico tem a obrigação de observar o que dispõe o art. 1.341 do Código Civil, quando da realização da obra, além é claro de obedecer a convenção do condomínio.
Quando o síndico realiza obras sem cumprir o que determina a lei e a convenção, ele está agindo com excesso de representação e estará sujeito à aplicação do disposto no art. 186 do Código Civil. Em outras palavras, quando o síndico age com ação, omissão voluntária ou negligência e seu ato causa um prejuízo ao condomínio, ele, o síndico, estará sujeito a ser compelido a indenizar os prejuízos causados.
Não se pode esquecer que normalmente as obras em condomínio são suportadas por taxa extraordinária, que somente podem ser fixadas e cobradas após deliberação de assembleia.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

UM ÚNICO CONDÔMINO (INADIMPLENTE) TEM LEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS? 2018-03-16T16:25:51+00:00

 PERGUNTA:

O síndico promoveu uma reforma no prédio incluindo a fachada; a convenção condominial exige para esse tipo de obra a concordância de 4/5 dos condôminos; o síndico não apresentou orçamentos, não apresentou o contrato da obra, não apresentou os recibos de pagamento da obra, não apresentou a documentação necessária para a realização da obra conforme exigência da Prefeitura Municipal; não há a aprovação dos 4/5 dos condôminos (a assembléia que aprovou a obra tinha só 5 condôminos, entre eles o síndico e o cunhado dele que era o sub-síndico); a pergunta é: um condômino que esteja inadimplente pode propor sozinho uma ação cautelar de documentos ou prestação de contas? caso não possa qual o número de condôminos necessários para propor isso e deverão estar adimplentes? o condomínio tem apenas 15 unidades ou seja, 15 condôminos.

RESPOSTA:

O fato de o condômino estar inadimplente não lhe retira o direito de obter informações da administração, nem tampouco a consultar aos documentos do condomínio. O condômino pode também requerer cópia de todos os documentos, devendo para tanto suportar com os custos das cópias. Caso o síndico se recuse a apresentar informações, disponibilizar a consulta aos documentos ou entregar as cópias dos mesmos, o condômino pode enviar uma notificação extrajudicial, com a finalidade de formalizar os pedidos. Não sendo atendido, o condômino poderá ajuizar ação de obrigação de fazer. O condômino não tem legitimidade para propor ação de prestação de contas.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

OBRA RECOMENDADA POR SÍNDICO PROFISSIONAL E NEGADA PELA ASSEMBLÉIA DO CONDOMÍNIO. QUEM ASSUME OS RICOS ? 2018-03-16T16:37:21+00:00

PERGUNTA:

Na eventualidade de uma obra ou prestação de serviço recomendada pelo síndico profissional (que tem imperiosa necessidade de ser executada em função de exigência do Corpo de Bombeiros, por exemplo), ser negada pela Assembléia do Condomínio, quem assume essa responsabilidade caso ocorra algum sinistro com danos materiais e/ou com vítimas? lembrando que o síndico foi desautorizado a realizar a obra em assembléia condominial.

RESPOSTA:

As obras em condomínio sempre devem observar o que dispõe o art. 1.341 do Código Civil. Caso a obra a ser executada seja necessária de grande vulto, o síndico deve levar ao crivo da assembleia. Porém, se a assembleia não aprovar, o síndico deve requerer que conste em ata os perigos de não realização da obra, bem como a posição do síndico, a fim de resguarda em eventuais problemas futuros.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

POSSO CORTAR O GÁS DE UMA UNIDADE VISTO QUE ELA ESTÁ INADIMPLENTE A 3 MESES? 2018-03-19T13:30:22+00:00

PERGUNTA:

Estamos com uma inadimplência muito alta ocasionada por 3 cobertura que não pagam condomínio, posso cortar o gás de suas unidades.

RESPOSTA:

Antes de tomar uma atitude radical como o corte de gás, o condomínio deve verificar se a convenção e/ou regimento interno contemplam esta possibilidade. Caso inexista a previsão de corte de gás nos instrumentos condominiais, o melhor é submeter a decisão ao crivo da assembleia.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

ELABORAR O VALOR DA TAXA CONDOMINIAL PELA FRAÇÃO IDEAL, É LEGAL? 2018-03-19T13:59:02+00:00

PERGUNTA:

Sou síndico em meu condomínio em Guaraparí – ESP. SANTO, já se vai duas gestões. Ocorre que volta e meia vejo na mídia que a cobrança de condomínio por área de apartamento é ilegal e que em condomínio deve-se cobrar taxa condominial única de despesa para cada apartamento e não por área útil de cada apartamento, acontece que as coberturas geralmente tem áreas maiores e além disso outras benesses que apartamentos menores não tem, por ex: no nosso condomínio não tem área de lazer, mas as cobertura tem: piscinas, a água é de fornecimento em coluna única, portanto sem hidrômetro, o gás é individual.

Pergunto:1) é ilegal cobrar por área útil ? Visto que o nosso estatuto consta este tal procedimento.

RESPOSTA:

o Art. 1.336, I, do Código Civil, alterado pela Lei 10.931/2004, de maneira cristalina, dispõe que é obrigação do Condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideaissalvo disposição em contrário na convenção. Não se pode negar que existem alguns julgados, de casos específicos e situações diferenciadas, que se posicionam de maneira diferente da lei. Porém, a única certeza que se tem é que a lei continua em vigor e deve ser obedecida.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

ALVENARIA ESTRUTURAL, COMO IMPEDIR UM MORADOR DE CORTAR A PAREDE? 2018-03-19T14:05:17+00:00

PERGUNTA:

Estou com um problema, o morador quer mexer numa parede do apartamento e não posso deixar porque são de Alvenaria estrutural e a convenção não permite, mas ele vai fazer assim mesmo como subsíndico, qual procedimento tomar?

RESPOSTA:

Qualquer reforma nas unidades autônomas deve obedecer o que dispõe a convenção do condomínio, o código de edificações da cidade e a NBR 16.280. Caso o condômino teime em realizar a obra sem observância do ordenamento jurídico, o síndico ou qualquer condômino pode embargar administrativamente ou judicialmente a obra.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

INSTALAR APARELHO DE AR CONDICIONADO NA FRENTE DO SOBRADO, É ALTERAÇÃO DE FACHADA? 2018-03-19T14:17:27+00:00

PERGUNTA:

Sou síndico e tenho uma dúvida.
Contexto: Condomínio horizontal com sobrados geminados. Morador deseja instalar aparelho de ar condicionado na frente do sobrado por ser próximo do quarto. Na Convenção e no RI não menciona esse assunto. Morador questiona que em outros sobrados há vasos, plantas e até um armário dentro da garagem (essa garagem não é fechada, apenas coberta) . Esse mesmo morador questiona se poderia colocar abaixo do telhado dessa garagem.

RESPOSTA:

Aparentemente o local que se pretende instalar o aparelho de ar condicionado não compõe a fachada do condomínio. Se realmente o local não for fachada do condomínio e não existir proibição expressa na convenção e no regimento interno, inexiste qualquer obstáculo em autorizar a instalação. Porém, o ideal é que o síndico aprove em assembleia uma padronização, pois assim irá evitar abusos.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

QUERO COLOCAR REVESTIMENTO NO MURO (DENTRO) DO MEU APARTAMENTO GARDEN TÉRREO. ISSO É CONSIDERADO ALTERAÇÃO DE FACHADA? 2018-03-19T14:39:37+00:00

PERGUNTA:

Comprei um apartamento Garden Térreo e irei fazer o fechamento da cobertura do mesmo. Porém na parte interna do Muro. Eu queria colocar algum revestimento para ficar bonito e na minha concepção como ela não será fechada a cobertura, não alteraria a fachada.

Porém o Subsíndico disse que não posso mexer nela, pois altera a fachada.

Gostaria de entender, visto que o muro na parte de dentro do meu apartamento não tem visão de fora e outra, será fechado o garden (cobertura) e ninguém terá a visão desse muro por lado de dentro….pela lei, isso é alterar a fachada? Pois entendo que a fachada seria o muro externamente e a parede onde fica as janelas…mas o muro na parte de dentro não vejo como.

O que devo fazer?

RESPOSTA:

Nos termos da NBR 16.280:2014, para a realização de qualquer obra o condômino deve apresentar o plano de obras ao síndico. Neste plano de obras o ART ou RRT deve descrever se a obra irá alterar ou não a fachada da edificação, vez que somente o profissional de engenharia ou arquitetura são detentores de conhecimento técnico para dirimir a dúvida.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

PODE O SÍNDICO RECEBER COMISSÃO DE EMPRESAS CONTRATADAS? 2018-03-19T14:45:04+00:00

PERGUNTA:

Gostaria de saber se é ilícito tal atitude do síndico abaixo: ele forneceu 3 orçamentos para compra de material, optamos em assembleia pelo menor, mais depois descobrimos que ele recebeu uma comissão da empresa fornecedora do material. Ele não comentou e não reverteu a referida comissão no barateamento do produto final, isto é crime? Como proceder?

RESPOSTA:

Está é uma questão muito delicada, haja vista inexistir em lei, qualquer proibição ou punição para o caso em comento, ou seja, síndico receber “comissão” de empresas. Na verdade, infelizmente, isto ocorre em muitos casos, quando o síndico não prima pela questão ética. Como não existe na legislação a previsão do crime de corrupção ativa e passiva para o setor privado, não se pode punir o síndico “malandro”. Porém, o Código Civil, em seu art. 1.339, de maneira clara prevê que o síndico que administrar de forma inconveniente será destituído. Assim, o que resta aos Condôminos é destituir o síndico, a fim de evitar coisa pior.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

CONDÔMINO PODE SE CANDIDATAR POR MEIO DE PROCURAÇÃO? 2018-03-19T14:50:39+00:00

PERGUNTA:

Um condômino pode se candidatar a função de síndico ou a qualquer outra do corpo diretivo por meio de procuração?
Até onde tenho conhecimento a procuração é dada para que uma pessoa represente o condômino nas decisões, podendo ele (o procurador) votar e ser votado, mas nunca vi um morador participar de uma eleição e pior ainda ser eleito síndico, sem estar presente na assembleia. Existe essa possibilidade?

RESPOSTA:

O legislador de maneira expressa positivou que qualquer pessoa, com capacidade mental, detém o direito de se fazer representar por procuração. Nos termos do art. 1.347 do Código Civil, o síndico pode ser qualquer pessoa (física ou jurídica), condômino ou não, excetuando os casos previstos na convenção do condomínio. Porém, de maneira diversa do afirmado, o procurador detém somente o direito de votar, não o de ser votado, haja vista que, o procurador jamais realiza atos em seu nome, mas sempre em nome do outorgante, ou seja se a convenção do condomínio exigir que o síndico seja condômino (proprietário, cessionário ou promitente comprador), o fato de estar munido de procuração, não dará ao procurador o direito de se candidatar.
O ordenamento jurídico não prevê a necessidade do candidato a síndico ou qualquer outro cargo eletivo do condomínio, estar presente em assembleia para ser eleito. Assim, nos termos do art. 5º, II da Constituição Federal, em não existindo proibição expressa em lei ou na convenção do condomínio, qualquer condômino pode apresentar sua candidatura a cargo eletivo, por intermédio de um procurador.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

ENTUPIMENTO, INFILTRAÇÃO É RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO? 2018-03-19T15:01:57+00:00

PERGUNTA:

A síndica aqui, diz que sua responsabilidade é só pagar a taxa de água e luz, entupimento, infiltração e qualquer outras questão e responsabilidade do morador. Tem um entupimento no andar de baixo, ela disse que não é responsabilidade dela, que nós não respeitamos ela e ainda veio perguntar se todos iriam contribuir para a obra do entupimento do andar de baixo.

RESPOSTA:

O Legislador Infraconstitucional impôs ao Síndico a obrigação e o dever de gerir todo o complexo condominial. Todavia, a obrigação do Síndico, muitas vezes, se restringe à parte comum do condomínio, não tendo poderes para realizar obras nas áreas individuais dos Condôminos. Assim, se o problema de entupimento é do ramal de canalização do apartamento e não nos canos comuns, sem a autorização e custeio do Condômino, o Síndico pouco pode fazer, a não ser notificar o morador para sanar o problema.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

COMO FUNCIONA A ANÁLISE DOS DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO? 2018-03-19T15:17:54+00:00

PERGUNTA:

No condomínio onde moro, o ex-síndico está querendo que o atual síndico entregue o balancete para o mesmo analisar em sua residência. O que tenho conhecimento é que neste caso a documentação tem que ser analisada na presença do síndico. Diante do exposto, tem algum fundamento legal para evitar a entrega dos documentos e qual a melhor forma de resolver esta situação.

RESPOSTA:

A lei 4.591/64, em seu art. 22, §1º, “g”, determina que é dever do síndico guardar a documentação do condomínio pelo prazo de 05 anos. No outro turno, todo condômino detém o direito de ver a documentação do condomínio, inclusive obter cópias. O fato de o condômino ser ex síndico não lhe dá qualquer privilégio ou direito adicional. Desta forma, o síndico sempre tem que cumprir o disposto no art. 22, § 1º, “g” da Lei 4.591/64 e guardar toda a documentação do condomínio. Posto isto, o síndico deve marcar dia, hora e local para que o condômino interessado possa verificar os documentos do condomínio, ou então disponibilizar, as custas do interessado, cópias de toda a documentação.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

DESCONTO PARA INADIMPLENTE : O SÍNDICO PODE DAR UM DESCONTO TÃO ALTO? 2018-03-19T15:31:05+00:00

PERGUNTA:

Gostaria de saber se o síndico do meu prédio poderia ter dado quase 40% de desconto na dívida de uma unidade para quitação da dívida, sendo que essa unidade ele comprou. A unidade devia +/- R$ 70.000,00 deu um desconto de R$ 36.000,00 já estava com processo a um bom tempo, depois fiquei sabendo que esse apto foi ele mesmo que comprou, ou seja ele se beneficiou. O síndico pode dar um desconto tão alto, ainda mais ele se beneficiando?

RESPOSTA:
A legislação é muito clara, quando positiva, que o síndico deve cumprir e fazer cumprir as leis, a convenção, o regimento interno e as deliberações de assembleia. Sendo assim, não se pode deixar de lembrar que o art. 1.348, VII, impõe ao síndico a obrigação de “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”, no mesmo sentido, o código civil de 2002, determina que o condômino inadimplente deve pagar juros de 1% ao mês, multa de 2% e atualização monetária, caso não quite suas obrigações condominiais na data prevista na convenção.
Desta forma, somente se a convenção permitir, ou uma deliberação de assembleia geral autorizar, é que o síndico poderá dar desconto no pagamento de taxas condominiais em atraso. Caso não exista autorização prevista na convenção ou em assembleia, o desconto poderá ser interpretado como ilegal e o síndico, teoricamente, poderá ser obrigado a indenizar ao condomínio a diferença do valor.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

O SÍNDICO CONTINUA NO MANDATO MESMO COM O PRAZO EXPIRADO, O QUE FAZER? 2018-03-19T15:42:41+00:00

PERGUNTA:

No meu condomínio o prazo para eleição e prestação de contas é 20 de dezembro e o mandato é sempre de um ano (jan a dez) definido pela convenção, o fato é que o atual síndico até hoje, final de março ainda não convocou assembleia para prestação de contas e não acata a solicitação do sub-síndico, conselho e condôminos para realização da mesma.
Pergunta: O mandato dele de janeiro até agora é válido ou o condomínio está oficialmente sem síndico mesmo ele achando que ainda é?
Ele terá que devolver o pró-labore e isenção de condomínio acumulado de janeiro a abril se assim o quisermos?
Há uma dívida de mais de R$40.000,00, como poderemos responsabiliza-lo financeiramente por isso?
Antecipadamente, muito obrigado.

RESPOSTA:
Em estando comprovado que o mandato do síndico já se expirou, a primeira atitude a fazer é notificá-lo por escrito, pois assim ele não poderá alegar que estava administrando sem oposição dos demais condôminos. Após notificar o síndico, em verdade ex-síndico, caso ele não convoque uma assembleia, nos termos descritos na convenção, 1/4 dos condôminos devem realizar a convocação de eleição. Caso ocorra uma resistência por parte do síndico sem mandato, a questão deve ser leva a justiça, inclusive na esfera criminal.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário

A SÍNDICA DO MEU PRÉDIO ESTÁ SEMPRE AUSENTE, O QUE FAZER? 2018-03-19T15:54:47+00:00

PERGUNTA:

Estamos com o sério problema de falta de água no nosso condomínio e a síndica estipulou dois horários para abrir e fechar a caixa da água. Os horários são das 8:00 as 10:00 e de 20:00 as 22:00, só que não cumprem esse horário porque ela nunca fica no condomínio. Passou pro genro dela abrir e fechar a água sendo que ele não faz parte da comissão e abre a água enquanto a síndica se mantém ausente do condomínio. Não resolve nada e ainda tem salário. Qual atitude devo tomar? Obrigado.

RESPOSTA:
As decisão de grande importância como a de racionamento de água, sempre deve ser tomada em assembleia, pois somente assim elas serão democráticas e legais. Porém, se a convenção ou regimento interno contiverem previsão de poderes para o síndico adotar tais providências, não há que se falar em ilegalidade.
A delegação de poderes por parte do síndico deve estar prevista em convenção condominial, ou então em deliberação de assembleia, caso contrário poderá ter sua validade questionado em juízo.
Quando uma pessoa exerce atividades mediante pessoalidade, remuneração, subordinação e assiduidade, a referida pessoa passa a ter vínculo de emprego com o condomínio. Contudo, se a relação empregatícia não for formalizada com a assinatura de CTPS e pagamento dos encargos legais, o síndico poderá ser responsabilizado pelos prejuízos que o condomínio sofrer.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

CANDIDATOS A SÍNDICOS, PODEM VOTAR? 2018-03-19T16:03:58+00:00

PERGUNTA:

Em caso de eleição de síndico, os candidatos a síndico podem votar?

RESPOSTA:
O candidato a síndico pode votar sim, pois a matéria não trata de gastos ou serviços, mas sim de eleição.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

O SÍNDICO PODE DEIXAR DE RECOLHER OS IMPOSTOS SOBRE SEU SALÁRIO? 2018-03-19T16:17:13+00:00

PERGUNTA:

Na assembleia para escolha de síndico no condomínio onde moro, o síndico vencedor disse à assembleia que não iria recolher os encargos do seu salário para não onerar o condomínio e iria colocar como comprovante da sua remuneração um simples recibo. de acordo com o pouco que sei de leis isso não pode ocorrer, sob pena de, por uma maldade qualquer, ele entrar na justiça e requerer o pagamento de tudo aquilo que ele mesmo deixou pra trás e sob pena também de o condomínio ser autuado por algum órgão federal. essa eleição nesses moldes pode ser negativada? o síndico que se diz profissional, ao propor algo deste tipo não esta sendo leviano?

RESPOSTA:
A legislação brasileira de maneira cristalina impõe a obrigação de recolhimento de INSS e em alguns casos Imposto de Renda, sobre o valor de pró-labore do síndico. Lembrando que o pró-labore pode ser direto (recebimento de valores), indireto (isenção de taxa ordinária) ou misto (isenção da taxa e pagamento de valores), em qualquer dos casos o condomínio deverá reter e repassar para os cofres públicos, 11% sobre o valor recebido pelo síndico, bem como contribuir com mais 20% para o INSS. Não se pode deixar de destacar que existe exceção para a retenção, ou seja, quando o síndico já recolhe o teto, a retenção de 11% não será necessária, mas a contribuição do condomínio, no importe de 20%, se mantém. Em relação ao imposto de renda, a questão deverá ser observada conforme tabela da receita. Assim, não pode o síndico, profissional ou não, deixar de recolher os tributos devidos, pois teoricamente o condomínio poderá ser fiscalizado, autuado, multado e obrigado a recolher todos os tributos, bem como o síndico poderá responder por crime de sonegação fiscal.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

COMO PROCEDER QUANDO O SÍNDICO USA DE ARTIFÍCIOS PARA NÃO LARGAR O CARGO? 2018-03-19T16:41:07+00:00

PERGUNTA:

Aqui temos o caso de um síndico apegado ao cargo e muito esperto. A Convenção reza mandato de 1 ano. O síndico resolveu, por Assembléia, elevar seu mandato para 2 anos. A Assembleia aprovou. Ele deveria ter feito eleição em Julho/2015, não fez até hoje, Novembro/2015. Alega que seu mandato agora é de 2 anos. O que fazer, juridicamente, visto que os condôminos são muito leigo.

RESPOSTA:
A Lei é muito clara ao estabelecer que o mandato do síndico é até dois anos, permitida a reeleição (art. 1.347 do Código Civil). Porém, o Código Civil, em seu art. 1.334, II, positiva que a convenção irá estabelecer a forma de administração do Condomínio. Sendo assim, se a convenção determinar que o mandato do síndico é de um ano, à luz do que dispõe o art. 1.351 do  Código Civil, a modificação do prazo do mandato eletivo, somente poderá ser alterado para dois anos, pelo voto de 2/3 do total dos condôminos. Existem duas possibilidades de resolver o problema: a primeira é 1/4 dos condôminos convocarem uma assembleia para fazer valer a convenção e eleger novo síndico; a segunda é ajuizar ação de anulação de assembleia.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

COMO DEVO PROCEDER JURIDICAMENTE QUANDO SOU DISCRIMINADA PELO SÍNDICO? 2018-03-19T16:49:16+00:00

PERGUNTA:

como devo proceder juridicamente quando sou discriminada pelo síndico? após ser criticado pela má administração do condomínio, fui excluída de todas as redes sociais que dizem respeito ao condomínio e foi questionada a minha legitimidade pois não sou proprietária, a proprietária é minha mãe mas sou procuradora da minha mãe.

RESPOSTA:

O procurador sempre deve agir em nome do outorgante, ou seja, em nome do proprietário. Sendo assim, a pessoa que estiver como procurador de um condômino deve requerer que as informações e inclusões nas “redes sociais” relacionadas ao condomínio devem ser feitas em nome do proprietário, pois somente assim estará cumprindo com sua obrigação, pois o procurador não realiza atos em nome próprio, mas sim em nome do proprietário. Daí, teoricamente, o condomínio não realiza ato ilícito ao não deferir a inclusão. Contudo, a exclusão repentina do procurador, sem prévio aviso, pode ser questionada judicialmente, haja vista que demonstra uma retaliação a um ato.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

AMEAÇA FÍSICA DE SÍNDICO A CONDÔMINO, COMO PROCEDER? 2018-03-20T09:25:20+00:00

 PERGUNTA:

Fui síndica do meu condomínio e o atual síndico sempre me criticou em tudo o que fiz, ocorre que agora ele é o síndico e não está fazendo nada muito diferente, ou seja, também não estamos de acordo com o que ele faz. Ocorre que na ultima reunião ele chamou meu marido de mentiroso, e o meu marido o chamou de palhaço, resumo, ele avançou em direção ao meu marido e teve claro a turma do deixa disso e por isso ficou, depois em outro momento ocorreu o mesmo.
Gostaria de saber qual procedimento podemos adotar, e se é obrigatório que o secretário registre na ata esse fato?

Resposta: A ata de assembleia deve registrar somente as deliberações, não devendo constar questões periféricas, mesmo que importantes como a informada. A questão de troca de agressões verbais e tentativa de agressões físicas devem ser tratadas na justiça.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

SE O SÍNDICO APRESENTAR ATESTADO, CONVOCAR O SUB-SÍNDICO PARA ASSUMIR, QUEM VAI RECEBER O PRÓ-LABORE? 2018-03-20T09:43:09+00:00

PERGUNTA:

Se o síndico ficar doente e apresentar atestado, convocar o sub-síndico para assumir, quem vai receber o pró-labore durante esse período,  o síndico ou o subsíndico? E se for um período longo, por exemplo, mais de 30 dias?

RESPOSTA:

A legislação não estabelece expressamente qualquer positivação sobre o caso fático.  Porém, o Código Civil outorgou à Convenção do Condomínio poderes para definir questões como a do caso em comento. Caso a convenção seja omissa, o problema deve ser submetido ao crivo da assembleia.

Apesar da lacuna legislativa, não se pode deixar de lembrar, que o subsíndico ao assumir as funções do síndico, assume todos os deveres e obrigações, inclusive de prestação de contas à assembleia, responsabilidades civis e criminais, ou seja, não se pode negar então, que o mesmo, também deve assumir todos os direitos, como por exemplo, o de receber pró-labore.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

SORTEIO DE VAGAS DE GARAGEM 2018-03-20T09:57:09+00:00

PERGUNTA:

Houve sorteio de vagas no condomínio que moro e quando chegamos a reunião fomos informados pelo síndico e nova administradora do condomínio que algumas vagas já estavam reservadas para idosos e pessoas com deficiência, mas no condomínio não existem estas vagas demarcadas e foram escolhidas as melhores vagas, mesmo longe dos elevadores ou prédios, sem votação em assembleia ou comunicado para a aprovação destas reservas, isso é permitido?  Pois na convenção não existe esta possibilidade de reserva previa descrita e muitos moradores reclamaram desta reserva. Podemos anular a escolha das vagas? O que devemos fazer?

RESPOSTA:

Conforme previsto na Constituição Federal, ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer algo, senão em virtude de lei. As regras para sorteio de vagas devem seguir o estabelecido em convenção ou regimento interno, caso este instrumentos sejam omissos, a assembleia deverá decidir como fazer o sorteio. Ao síndico ou administradora não é dado o direito/poder de reservar vagas de garagem para determinados grupos de pessoas, mesmo que tais pessoas devam ser tratadas de maneira preferencial e respeitosa. O Estatuto do Idoso assevera que “é assegurada a reserva, para os idosos, nos termos da lei local, de 5% (cinco por cento) das vagas nos estacionamentos públicos e privados, as quais deverão ser posicionadas de forma a garantir a melhor comodidade ao idoso”. A lei se refere, aos espaços públicos, a shoppings, supermercados, etc, os quais, embora privados, são de livre circulação pelas pessoas, situações que não se aplica aos condomínios residenciais. Obviamente, se existir uma lei local que trate sobre a matéria, a mesma deve ser respeitada e cumprida, como é o caso do estado de São Paulo, que em seu Código de Obras e Edificações – Lei 11.228/92 (SP) e Instrução Normativa 1/00 – Secretaria das Administrações Regionais – tabela 1, estabelece que para as pessoas com necessidades especiais, os Condomínios com até 100 vagas são obrigados a reservar 1 vaga, e acima de 100 vagas, tem que reservar 1% das vagas às pessoas com necessidades especiais. Desta forma, nosso entendimento, para o caso em apreço, é no sentido de que a imposição feita pelo síndico e administradora é passível de nulidade judicial.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

MORO EM UM “CONDOMÍNIO” QUE NÃO É REGULAMENTADO, NÃO TEM CNPJ… 2018-03-20T10:15:56+00:00

PERGUNTA:

Moro em um “condomínio” que não é regulamentado, não tem CNPJ. Os moradores fecharam as ruas há 28 anos e colocaram uma portaria. Quando vim morar há 6 anos assumi para organizar e até hoje estou como “sindico”, coloco entre aspas, pois não existe ata ou qualquer outro documento comprovando que sou sindico, sempre fiz questão ser um voluntário para ajudar o bem comum de todos.

Aqui existem 3 porteiros que não tem seus Direitos Garantidos pela CLT, uma vez que não existe CNPJ e todas as tentativa para criar o condominio foram em vão, pois as ruas são públicas ainda na Prefeitura e esta não quer doar essas áreas ao Conjunto.

Problema: Em dezembro passado um porteiro pediu demissão e era pagos seus salários e 13o. todos os anos. Ele acionou o Condomínio na Justiça do Trabalho e me colocou como Síndico e o endereço da minha casa como sendo o do Condomínio. São 45 casas e tem muitos moradores que não estão dispostos a pagarem. O problema é que consultei um advogado e ele me afirmou que a Justiça do Trabalho poderá em 88% fazer com que eu pague a dívida e resolva o problema do Ex-Funcionário e eu terei depois que entrar com uma ação de regresso para tentar rever a parte dos outros na justiça.

Estou desesperado… Isso realmente Justiça poderá fazer?

RESPOSTA:

Para se registrar um condomínio é necessário que a questão fundiária esteja toda em conformidade com a legislação. Porém, o que os “condomínios de fato” vêm fazendo é criar associações, onde o conteúdo estatuto se assemelha a uma convenção condominial. Daí, o cartório irá realizar o registro do estatuto e o “condomínio de fato” poderá obter o CNPJ. O fato de o condomínio não ser de direito, mas somente de fato (condomínio irregular), não retira a obrigação dos condôminos em arcar com suas responsabilidades, sobre o tema o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, acompanhando a jurisprudência do STJ, assim, vem se posicionando: “APELAÇÃO CÍVEL. DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA CONDOMINIAL. O ocupante de lote em condomínio irregular” sujeita-se ao rateio das despesas necessárias à sua conservação e melhorias, razão pela qual deve contribuir com as taxas ordinárias e extraordinárias aprovadas pela assembleia. (TJ-DF – APC: 20130610147086, Relator: FERNANDO HABIBE, Data de Julgamento: 02/12/2015,  4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 11/12/2015 . Pág.: 187)”. Em relação ao percentual de probabilidade da Justiça do Trabalho condenar a pessoa que está como “síndico”, em verdade inexiste qualquer embasamento jurídico para tal assertiva, uma vez que na justiça tudo depende da habilidade do advogado e do convencimento do magistrado. O “condomínio irregular” deve procurar um especialista e não um generalista para defendê-lo, pois somente assim terá chances de evitar maiores problemas. Em relação ao direito de regresso contra os demais moradores, realmente está é uma possibilidade.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

COMPREI UM APTO E O MESMO JA TINHA GRADES PELO LADO DE FORA, AGORA O SÍNDICO QUER QUE EU TIRE, O QUE FAZER? 2018-03-20T10:33:31+00:00

PERGUNTA:

Comprei um apto e o mesmo ja tinha grades pelo lado de fora, agora o Síndico quer que eu tire as grades, concordei, só disse que não iria pagar os gastos de retirada, pois foi colocado antes de eu comprar, e porque ele não usou a convenção do prédio para a outra moradores não colocar por fora. tem alguma lei que responsabilize o condomínio e o Síndico?

RESPOSTA:

A questão posta é bastante polêmica, pois a alteração de fachada é proibida por lei e pela convenção (instalação de grade sem autorização de assembleia). Também encontra-se previsto em lei, que ninguém pode deixar de cumprir as leis alegando que as não conhece. Noutro giro, o Código Civil prevê que o comprador assume todos os ônus e bônus do imóvel adquirido.  

Sendo assim, a nosso sentir, a obrigação de retirar a grade às suas custas é do proprietário do imóvel, que pode ajuizar ação de ressarcimento contra o antigo proprietário.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

MINHA ESPOSA TRABALHA PARA O CONDOMÍNIO, POSSO ME CANDIDATAR A SÍNDICO? 2018-03-20T10:42:18+00:00

PERGUNTA:

Minha esposa já trabalhava na limpeza e a esposa do sub-síndico queria fazer o trabalho de limpeza para o condomínio. A esposa do sub-síndico foi voto vencido.
Minha esposa continua a fazer o trabalho no condomínio o sub-síndico vai se candidatar a síndico ele é muito amigo da síndica e eu também quero me candidatar mas a síndica disse que não posso porque minha esposa trabalha no condomínio, posso me candidatar ou não.

RESPOSTA:

O Código Civil em seu art. 1.347, de maneira cristalina, prevê que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio. Em outras palavras, o síndico poderá ser qualquer pessoal. A exceção para a regra deve estar prevista em convenção, ou seja, se a convenção do condomínio proibir que o cônjuge de empregado do condomínio se candidate a cargo eletivo (síndico), realmente o cônjuge não poderá se candidatar, mas se não houver tal previsão a candidatura é perfeitamente legal.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO 2018-03-20T10:52:26+00:00

PERGUNTA:

Nossa Convenção estabelece que os recursos do Fundo de Reserva somente podem ser utilizados após aprovação em Assembléia convocada para esse fim e que o síndico e conselho consultivo fiscal que utilizarem o Fundo reserva em desacordo com a Convenção estão automaticamente destituídos. Qual a forma legal de proceder  a destituição exclusivamente pelo uso indevido do Fundo de Reserva? a Convenção também possibilita a destituição do síndico em Assembléia convocada  por 1/4 dos condôminos e quorum de 2/3 dos presentes.

RESPOSTA:

Aparentemente a cláusula da convenção que prevê destituição automática do síndico pode ser anulada na justiça, uma vez que não coaduna com a legislação. Porém, se uma assembleia, convocada por ¼ dos condôminos, destituir o síndico, com o quórum de 50% + 1 dos votos (art. 1.349 do Código Civil), dificilmente ocorrerá reversão judicial, em relação ao que foi deliberado na assembleia.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

ASSEMBLEIA PODE SER ANULADA POR VÍCIO? 2018-03-20T14:34:41+00:00

PERGUNTA: 

Nesta ultima eleição para síndico do condomínio, primeiro o candidato que venceu, não estava presente, porem uma pessoa, apresentou uma procuração desse candidato, dando-lhe poderes para apresentar sua candidatura, inclusive autorizando-o a votar. segundo: Uma jovem filha de um proprietário, sem procuração de seu pai também votou, terceiro, outro condômino sem estar em dia com os condomínio votou. a pergunta: essa assembleia pode ser anulada por vício? obrigado. Aguardarei uma resposta.

RESPOSTA:
A lei de maneira expressa positiva que o síndico pode ser qualquer pessoa. No mesmo sentido a lei não exige a presença física do candidato a síndico na assembleia, para ser eleito. Porém, a convenção pode exigir que o síndico seja Condômino e ainda Morador, bem como esteja presente na assembleia de eleição. Caso a convenção contemple as exigência descritas, para ser síndico, a eleição objeto da pergunta será passível de anulação judicial.
Em relação as questões de votação, a lei determina que, para ter direito a voto, o Condômino deve estar em dias com suas obrigações condominiais, e mais, o voto de cada unidade deve ser exercido por uma única pessoa e terá o “peso” da fração ideal ou o que a convenção determinar.
Cabe destacar, que a jurisprudência é dividida em relação às consequências jurídica em virtude de vícios nas votações. Minha posição segue a corrente de os votos que não revestirem a forma prevista em lei e na convenção, devem ser glosados (retirados) do computo da votação. A consequência jurídica da retirada dos votos “inválidos”, é que se houver alteração no resultado da votação a deliberação será anulável Não se pode deixar de destacar que existem outras posições jurídicas, uma delas entende que a votação seria nula, mesmo se a glosa dos votos “inválidos” não alterasse o resultado.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

APROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE CONTAS 2018-03-20T11:27:40+00:00

PERGUNTA:

Para a aprovação da prestação de contas anual é necessário a aprovação de 50% +1 dos moradores ou somente um quórum mínimo é requerido?

RESPOSTA:
A Lei 4.591/64 e o Código Civil não estabelecem quórum para a deliberação, aprovação ou reprovação da prestação de contas. Assim, a regra geral para a apreciação da prestação de contas é a maioria simples, ou seja, 50% + 1 dos votos dos presentes em assembleia.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

O REAJUSTE DO SALÃO DE FESTA PODE SER APROVADO PELO CONSELHO OU TEM QUE SER POR ASSEMBLEIA? 2018-03-20T11:38:27+00:00

PERGUNTA:

O reajuste do salão de festa pode ser aprovado apenas pelo conselho ou tem que ser por assembleia?

RESPOSTA;
As regras para o uso do salão de festas são previstas em regimento interno. Porém, em alguns condomínios o uso do salão está previsto em convenção ou ata de assembleia. De qualquer sorte, o ideal é que a assembleia geral dos condôminos delibere sobre qualquer reajuste de valores no âmbito condominial. Contudo, em existindo previsão em convenção ou regimento interno de cláusula/artigo concedendo poderes ao conselho para reajustar o valor do uso do salão de festa, ele, o conselho terá sim a competência para tanto.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

A PEDIDO DOS MORADORES, A ADMINISTRADORA PODE CONVOCAR AGE PARA DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO SE ELE SE NEGAR? 2018-03-20T11:57:43+00:00

PERGUNTA:

Nós condôminos pretendemos destituir a síndica, face procedimentos irregulares da mesma. Ocorre que enviamos a administradora uma solicitação para que fosse marcada a age para o assunto em questão, sendo certo que a mesma está inerte. Não existe mais o corpo diretivo, pois subsíndico e conselheiros entregaram os cargos. Como devemos proceder para marcar esta age?

RESPONDE:
A lei 4.591/64 e o Código Civil, de maneira clara, disciplinam que ¼ dos condôminos podem convocar uma assembleia geral. Porém, a convenção pode determinar algumas condicionantes para que ¼ dos condôminos realizem a convocação. Sendo assim, antes de realizar a convocação da assembleia, os condôminos devem consultar a convenção do condomínio, a fim de verificar os critérios para a convocação. O edital de convocação deve conter a ordem do dia (assunto), onde conste especificadamente a votação da destituição do síndico, bem como a eleição de novo síndico, se for o caso. O edital deve ser subscrito pelos condôminos que representem ¼ do total da massa condominial, todos devem estar adimplentes e o edital deve ser distribuído e/ou publicado conforme estiver previsto na convenção. O quorum para destituição de síndico é o grande entreve, pois o Poder Judiciário apresenta divergências de entendimento. Alguns magistrados entendem que a destituição do síndico deve ser com o quorum previsto na convenção do condomínio, outros dizem que o quorum de é o previsto no art. 1.349 do Código Civil. O art. 1.349 do CC suporta duas interpretações: a primeira diz que é necessário o voto de 50% mais 1 do total da massa condominial para destituição do síndico; a segunda diz que o voto de 50% mais 1 é dos presentes em assembleia. As duas posições são amparadas em jurisprudência. Assim, os condôminos devem adotar uma das posições apresentadas e realizar a destituição do síndico.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

O LOCATÁRIO (INQUILINO) PODE VOTAR EM A.G.O? 2018-03-20T13:51:03+00:00

PERGUNTA:

1) O Locatário (inquilino) adimplente pode votar em A.G.O. (eleição para Síndico/Subsíndico/Secretariado/Conselho Fiscal) sem procuração do Proprietário?

RESPOSTA:
O art. 24, § 4º da Lei 4.591/64, de maneira cristalina dispõe que “nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” (sic). Observa-se assim, que a legislação não obriga que o inquilino esteja munido de procuração para votar nas eleições condominiais. Outrossim, os tribunais vem reiteradamente decidindo que a Lei 4.591/64,não foi revogada e somente não se aplica naquilo que divergir do Código Civil.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

O CONSELHO PODE DESTITUIR O SÍNDICO SEM A VOTAÇÃO DA ASSEMBLEIA? 2018-03-20T13:59:44+00:00

PERGUNTA:

O Corpo diretivo em sua maioria pode destituir o síndico sem a votação da assembléia geral?

RESPOSTA:
O síndico somente poderá ser destituído pela assembleia geral, nos exatos termos previstos no art. 1.349 do Código Civil e da Convenção do Condomínio.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

O CONDÔMINO QUE ESTÁ PROCESSANDO O CONDOMÍNIO, TEM O DIREITO DE VOTAR? 2018-03-20T14:04:16+00:00

PERGUNTA:

Minha dúvida é a seguinte: O proprietário que tem processo contra o prédio, ele tem o direito de votar pra eleição de Síndico?

Delzio responde:
O fato de um proprietário estar em litigio com o condomínio não lhe retira o direito a voto em assembleia.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

O FILHO DO CONDÔMINO, PODE VOTAR EM ASSEMBLEIA? 2018-03-20T14:07:22+00:00

PERGUNTA:

O filho do Condômino pode votar na Assembleia?

RESPOSTA:
O filho do condômino não tem poderes de representação para votar em assembleia, a menos que seja procurador.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

DURANTE A ASSEMBLEIA, UM GRUPO MINORIA FEZ EXPOSIÇÃO VEXATÓRIA AO SÍNDICO (INSULTOS E PROVOCAÇÕES), O QUE PODE SER FEITO? 2018-03-20T14:22:43+00:00

PERGUNTA:

Sou condômina e minha dúvida é a respeito das medidas legais cabíveis para interditar e punir condôminos que não permite o andamento da Assembleia Geral mediante a promoção de anarquias, insultos, provocações e arbitrariedade? A exemplo: No condomínio no qual resido, a maioria dos condôminos apoiam o síndico. Em contrapartida uma restrita minoria vem promovendo anarquias, insultos, provocações e a arbitrariedade nas assembleias, o que vem dificultando o andamento das mesmas, causando exposição vexatória do síndico (insultos e provocações) e com isso desrespeitando a todos. Quais medidas, nós, condôminos, maioria absoluta no apoio ao síndico, em exercício do nosso direito, podemos adotar? Registramos o fato por escrito com assinaturas dos presentes (testemunhas) e o síndico presta um B.O. munido desse registro? Acionamos diretamente, munidos do mesmo documento citado, o judiciário? Por favor, nos ajudem. Precisamos exercer nosso direito de maioria, pois somos todos partes integrantes da democracia. No aguardo.

RESPOSTA:
Inicialmente, não se pode deixar de destacar que no Brasil, por força da Constituição Federal, o direito de se expressar, inclusive da minoria, em hipótese alguma pode ser coibido. Porém, a legislação não permite que o direito de expressão seja utilizado para macular a honra de terceiros. Sendo assim, o legislador deu à comunidade condominial o parágrafo único do art. 1337 do Código Civil estabelece que “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar  incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição paras despesas condominiais, até a ulterior deliberação da assembléia”.

Observa-se ainda, que qualquer pessoa agredida verbalmente poderá se socorrer dos arts. 138, 139 e 140 do Código Penal, caso queira.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

COMO POSSO ANULAR UMA ASSEMBLEIA, SE NÃO HOUVE PROTESTO DENTRO DOS OITO DIAS SUBSEQUENTES A MESMA? 2018-03-20T14:35:55+00:00

PERGUNTA:

A assembleia geral ordinária é definida na convenção de meu condomínio na segunda quinzena de março. Houve convocação para apenas eleição de novo síndico e assuntos gerais. Todavia o síndico não respeitou o art 1354 do código civil. E tão pouco o que diz na convenção de nosso condomínio, que prevê envio de copia da convocação a todos os condôminos, por carta registrada ou sob protocolo.

Desde então alguns condôminos não concordam com as deliberações desta assembleia, que também não foi comunicada como previsto na conveção. Mas não houve protesto dentro dos oito dias subsequentes a assembleia, conforme disposto na convenção.

RESPOSTA:
Nos termos do art. 166 do Código Civil, todo ato ou fato jurídico (negócio jurídico), que não observar as determinações legais é passível de anulação. Assim, o(s) condômino(s) que quiser poderá ajuizar ação de anulação, que poderá ser proposta no juizado especial. Porém, não se pode deixar de destacar, que alguns juízes vêm flexibilizando a necessidade do cumprimento rígido da forma de convocação.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

CACHORRO VIVE NAS ÁREAS COMUNS E É ALIMENTADO ALI A MAIS DE 8 ANOS, CABE PROCESSO? 2018-03-20T14:51:45+00:00

PERGUNTA:

Tem duas moradoras que cuidam de um cachorro na área comum do meu prédio a mais de 8 anos, agora uma moradora quer que elas levem para dentro do apartamento, se isto não ocorrer disse que vai processar o condomínio. Como devo proceder se este animal já faz parte do dia a dia do condomínio.
Curitiba Paraná.

RESPOSTA:
Prefacialmente deve-se verificar o que a Convenção e/ou Regimento Interno do Condomínio determinam sobre criação de animais. Caso seja não seja permitida a criação de animais dentro do Condomínio, a questão praticamente já está resolvida, pois somente com alteração da Convenção e/ou Regimento Interno é que se pode cogitar a criação de animais, seja na área comum, ou mesmo dentro da unidade habitacional.
Não se pode deixar de destacar que a matéria de criação de animais em Condomínio é bastante controvertida junto ao judiciário, vez que, alguns Magistrados entendem que mesmo existindo proibição expressa em Convenção ou Regimento Interno, a questão deve ser tratada levando em consideração o fato concreto, haja vista que, se o animal não propiciar insegurança, doença, incomodo ou desassossego, o mesmo pode permanecer no Condomínio. Por outro lado, outra corrente de Juizes entende que a proibição deve ser cumprida.
De qualquer forma, o caso em apreço vai além das discussões já sedimentadas pelo pode judiciário, haja vista que o “cachorro” está senso criado na área comum do Condomínio. Assim, levando em consideração o lapso temporal de quase uma década de permanência do animal nas dependências do Condomínio, o sindico, em observância ao disposto no art. 1.348, III do Código Civil, deve levar para a assembleia decidir a matéria, ou seja, se o “cachorro” irá ou não permanecer no Condomínio dependerá do voto dos Condôminos.
De qualquer sorte, não existe lei que obrigue as moradoras a levarem um animal que não lhes pertença para o interior de sua residência.
Em relação ao fato da ameaça de processo contra o Condomínio, a meu ver é um direito constitucional de todo cidadão procurar a justiça para buscar um direito que entende ser seu. Porém, se a assembleia geral dos Condôminos deliberar sobre a permanência do animal na área comum, dificilmente a nova moradora irá lograr êxito em sua ação.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

CACHORRO QUEBRA VIDRO E O SÍNDICO QUER COBRAR E MULTAR A UNIDADE, ELE PODE? 2018-03-20T15:02:32+00:00

PERGUNTA:

Por favor me aconselhe.
Uma cachorrinha pincher pertencente a uma amiga, estava no colo da filha dela no hall de entrada do prédio, a luz do hall estava queimada e a porta de acesso fechada (a porta é de vidro). quando de repente a cachorrinha escapa e vai com tudo em direção a porta, a porta de vidro se quebrou e feriu gravemente o animal, que precisou de cirurgia, transfusão de sangue e internação, por muita sorte não morreu (até agora não acreditamos). O caso é que o síndico quer cobrar o conserto da porta e ainda multar esta minha amiga por irresponsabilidade com o animal.
Estamos boquiabertos com esta cobrança pois consideramos o vidro fino, ele se quebrou em estilhaços, não existe sinalização de segurança na transparência, estava sem luz, e ainda nos assustamos com a quebra, pois poderia ter sido uma criança.
por favor ajude, pois além da cobrança o custo para salvar o animal foi grande, além do prejuízo emocional das crianças donas do animal e das crianças do condomínio que conhecem a cachorrinha.

RESPOSTA:

O Código Civil determina em seu art. 186, que: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
No mesmo sentido o art. 927 do Código Civil prevê o seguinte: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
Sendo assim, o que se deve verificar é qual das partes, condomínio ou dono do animal, foi o culpado pelo evento danoso.
Mais uma vez, tem-se que remeter a questão ao Código Civil, em especial ao art. 936, vez que a dicção do texto infraconstitucional trata objetivamente a matéria posta, senão vejamos: “O dono, ou detentor, do animal ressarcirá o dano por este causado, se não provar culpa da vítima ou força maior.”
Como se vê o caso em comento é bastante complexo, haja vista que não basta a verificação do dano e sua autoria, mas sim de quem é a culpa, ou seja, quem agiu de maneira a causar o dano no vidro e no cachorro.
No Distrito Federal, em especial na Lei nº 1.124 de 1º de julho de 1996, existe a exigência de se utilizar vidros aramados ou temperados, com espessura mínima de 6mm (seis milímetros) em portarias de edifícios residenciais multifamiliares.
Assim, a primeira coisa a se observar é se o vidro danificado, preenchia os requisitos legais. Caso a resposta seja negativa, o Condomínio não poderá cobrar os danos sofridos e ainda deverá pagar os gastos com o cachorro.
Se o vidro do Condomínio era o exigido em lei, a segunda questão a ser verificada é se de alguma forma as condições do local, tais como a falta de luminosidade ou de sinalização, colaboraram para o evento danoso. Caso a resposta seja positiva, no mínimo ocorreu culpa concorrente o que irá acarretar que cada parte arque com seus prejuízos.
Porém, se o Condomínio não participou culposamente de qualquer forma para o evento danoso, a obrigação de indenizar os danos sofridos pela quebra do vidro é do dono do cachorro.
Outra questão, a saber, é se o animal poderia estar naquele local, haja vista que em alguns Condomínios a Convenção e Regimento Interno existe a proibição de animais nas áreas comuns, fato que poderá acarretar a obrigação de indenizar a quebra do vidro, bem como a aplicação de multa.
Nesta arte, para o deslinde do caso em apreço é necessário a produção de provas testemunhais.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

A CONSELHEIRA AGREDIU O MEU CACHORRO, VOU PROCESSÁ-LA! 2018-03-20T15:16:42+00:00

PERGUNTA:

Meu animal estava sem a guia que é obrigatória no condomínio, eu estava com ele e o colocaria no colo, chegou o elevador ele correu e dentro do elevador estava uma moradora e seu cachorro, meu cachorro começou a latir muito, mas não a rosnar e nem avançar, e o cachorro dela muito educado nem se importou pelo contrario ele recuou e foi nesse momento que ela agrediu o meu cachorro, deu um chute nele sem dó e piedade. Quero saber como proceder. Ela é membro do conselho do condomínio. Fiquei muito abalada na hora e não tomei atitude com a cabeça quente. Aguardo resposta. Desde já, obrigada!

RESPOSTA:
A criação de animais em condomínio tem sido uma fonte de grandes discussões e discórdias, tanto administrativas como judiciais. Aparentemente, o condomínio em apreço permite criação de animais, desde que o dono mantenha coleira no animal quando estiver nas áreas comuns.

Se existe uma regra a seguir, todos os moradores devem observá-la rigorosamente, sob pena de aplicação de notificações e multas por parte do condomínio. Contudo, o fato narrado na consulta não está relacionado às questões condominiais, mas sim a problemas na esfera penal e cível.

De acordo com o artigo 32, da Lei 9.605/98, aquele que pratica “ato de abuso, maus-tratos, ferir ou mutilar animais silvestres, domésticos ou domesticados, nativos ou exóticos” estará sujeito a uma pena de detenção, de três meses a um ano, e multa.

Noutro giro, teoricamente, o fato também pode acarretar o direito de indenização a danos morais. Porém, tanto na esfera penal como na cível, o dono do animal deve ter provas robustas da agressão, pois somente assim poderá obter êxito na justiça.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

MORADOR MANTEM SEU CACHORRO 24 HS AMARRADO NA VAGA DE GARAGEM, COMO POSSO PROCEDER? 2018-03-20T15:34:33+00:00

PERGUNTA:

Sou moradora de um condomínio novo, iremos fazer a primeira convenção. Já vi que não é possível proibir animais no condomínio desde que esteja dentro do apartamento, segundo a lei. A questão é que tem uma família que mantêm seu cachorro na área reservada para seu estacionamento, sendo que fica 24h ali amarrado. Gostaria de um artigo de lei onde diga se isso é permitido ou não.

RESPOSTA:
Inicialmente temos que destacar que a proibição de animais em condomínio, se prevista e convenção ou regimento, não é ilegal, pelo contrário, a lei claramente outorga aos condôminos, o poder de normatizar em convenção ou regimento interno a questão de criação de animais em condomínio. Existe sim uma posição de parte do poder judiciário, que não reconhece a legalidade da previsão convencional ou regimental, se ficar comprovado que o animal não causa desassossego, intranquilidade, insalubridade ou insegurança para os demais condôminos, (obrigação de não fazer, i.e., admitir). Pedido julgado improcedente. Sentença reformada. Recurso conhecido e provido.
1. A jurisprudência tem flexibilizado a proibição da presença de animais em condomínios, principalmente quando se trata de animal de pequeno porte e inofensivo à tranquilidade dos demais condôminos. Isso porque, embora as regras de convívio coletivo possam determinar certas restrições aos direitos individuais dos condôminos, estas devem ter por finalidade a preservação do sossego, da salubridade e da segurança dos moradores, além de resguardar o acesso, sem embaraço, às partes comuns, conforme estabelece o art. 19 da lei n. 4.591/64. Sendo assim, as regras que determinem a proibição absoluta de qualquer animal, englobando, assim, os que não provocam desassossego, risco à saúde ou à segurança dos condôminos, extrapolam o objetivo da vedação e, portanto, devem ser relativizadas.
2. Na espécie, trata-se de cachorro de pequeno porte, de raça dócil (schnauzer), vacinado regularmente. Não há notícia de qualquer reclamação relativa a mau cheiro, risco à saúde ou à segurança, barulho excessivo ou outro inconveniente relatado por moradores do condomínio. As únicas reclamações do animal que constam dos autos referem-se a dois relatos feitos por uma mesma moradora, basicamente por não se conformar com a presença do animal no condomínio.
3. Ademais, o condomínio réu, ao permitir que a autora mantivesse seu animal de estimação por mais de 2 (dois) anos sem opor qualquer resistência, somado ao fato de que outros animais também residiam no condomínio, gerou a expectativa de um direito na autora, expectativa está projetada simplesmente pela inércia injustificada do titular (surrectio). Assim, esse suposto direito de se opor à permanência de animais de estimação no condomínio não pode ser exigido, pois não o tendo exercitado por um prazo razoável de tempo, não mais pode fazê-lo, por contrariar a boa-fé. Dentro dessa perspectiva, as normas sobre direito de vizinhança, de propriedade individual e de propriedade coletiva devem coexistir harmoniosamente, respeitando critérios de razoabilidade.
4. Recurso conhecido e provido. Unânime. (acórdão n.629256, 20100111327308apc, relator: waldir leôncio lopes júnior, revisor: j.j. costa carvalho, 2ª turma cível, data de julgamento: 17/10/2012, publicado no dje: 26/10/2012. Pág.: 101). Porém, outra parte dos juízes entende que a previsão de proibição, prevista em convenção ou regimento, impede a criação de animais em condomínio, haja vista que o interesse da coletividade deve sobrepor ao de um indivíduo, “processual civil. Apelação cível. Ação de obrigação de não fazer. Condomínio residencial. Preliminar de cerceamento de defesa. Rejeição. Prevalência do princípio do livre convencimento do julgador. Mérito. Criação de animais em unidades autônomas residenciais. Vedação expressa. Prevalência das normas condominiais. Multa cominatória. Fixação em salários mínimos. Possibilidade. Manutenção da sentença. O juiz é o destinatário da prova e, como tal, forma o seu livre convencimento diante dos elementos de convicção produzidos nos autos, de acordo com o seu prudente arbítrio. Se a prova requerida se mostra desnecessária, uma vez presentes nos autos documentos suficientes ao convencimento do magistrado, e a questão proposta é exclusivamente de direito, o juiz pode promover o julgamento antecipado da lide sem que tal medida importe violação ao princípio do contraditório e da ampla defesa. A proibição expressa de criação de animais no interior das unidades residenciais deverá prevalecer sobre a vontade individual, pois a vida em condomínio exige restrições em prol do bem comum, devendo ser cumpridas as regras convencionadas pela maioria, “a proibição legal quanto à vinculação do salário mínimo para qualquer fim não impede seu uso como referência para aplicação de multa” (resp 246830 / sp, relator ministro Humberto Gomes de Barros, terceira turma, julgado em 22/02/2005).
Recurso conhecido e não provido. Unânime. (acórdão n.688956, 20110910033783apc, relator: otávio augusto, revisor: mario-zam Belmiro, 3ª turma cível, data de julgamento: 20/06/2013, publicado no dje: 03/07/2013. Pág.: 153).
Seja qual for a corrente a ser seguida, o que de fato se verifica é que se o animal causar desassossego, intranquilidade, insalubridade ou insegurança para os demais condôminos, sua permanência no condomínio não será aceita. No outro giro, a criação de animal na área de guarda de veículo em hipótese alguma pode ser aceita, vez que o referido local é de uso exclusivo para o estacionamento de veículo e sua utilização não pode sofrer alteração, a menos que a unanimidade dos condôminos assim delibere em assembleia. Sobre o tema o art. 1.336, iv assim dispõe:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
Iv – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Não obstante, se a área for comum, o caso se agrava e o condômino em hipótese alguma poderá permanecer com o animal no local.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
Ii – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais com possuidores.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

LATIDOS E MAL CHEIRO, QUAIS MEDIDAS O CONDOMÍNIO DEVE TOMAR? 2018-03-20T15:38:05+00:00

PERGUNTA:

Uma moradora mantém 4 animais num apto de 1 quarto. Três de porte grande e 1 pequeno. Os moradores estão muito bravos com os latidos e mal cheiro. O que posso fazer? Sou a síndica e todos vem reclamar pra mim.

RESPOSTA:
A primeira atitude a fazer é pedir para os moradores que estão incomodados, que manifestem sua posição por escrito, pois somente assim o síndico terá respaldo para suas atitudes. A segunda coisa a fazer é verificar o que a convenção e o regimento interno dispõem sobre a matéria. Em sendo proibido a criação de animais, o síndico deve notificar o morador e proprietários dos bichos, a fim de que ele retire-os do condomínio. Caso não seja atendido a notificação, o síndico deve multar o morador e convocar uma assembleia, para que esta autorize o ajuizamento de uma ação, com a finalidade de retirar os animais do condomínio.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.

MORADOR CRIA O CACHORRO NA ÁREA COMUM DO PRÉDIO, O QUE FAZER? 2018-03-21T09:27:23+00:00

PERGUNTA:

Moro em prédio de 4 andares da COHAB e alguns moradores tem cachorro. Até aí tudo bem, o nosso problema é que um deles cria o seu cachorro na área comum do prédio e resiste ao regulamento que proíbe esse procedimento. O que posso fazer para resolver esse impasse?

RESPOSTA:

A questão é bem controvertida, pois os Tribunais ainda não pacificaram a matéria de criação de animais em condomínio.  Porém, no caso em apreço, a nosso ver, o que está ocorrendo se enquadra no art. 10 da Lei 4.591/64 e art. 1.336, IV do Código Civil, ou seja, o morador utiliza a área comum de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores. Sendo assim, os prejudicados deverão postar suas reclamações por escrito, a fim de o síndico notificar o infrator, para ao final aplicar multas e até ajuizar ações judiciais para a retirada do animal.

Dr. Delzio João de Oliveira Junior
Advogado Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, autor do livro Administração de Condomínio e Professor Universitário.